بخشی از نگرانی‌ها و ابهامات مصوبه مولدسازی از منظر شهرسازی
دکتر جابری مقدم به بررسی ابهامات موجود در مصوبه مولدسازی از منظر شهرسازی پرداخت
نسیم‌آنلاین: یکی از نگرانی‌های جدی بعد از انتشار مصوبه‌ی مولدسازی تبعاتی بود که این مصوبه در حوزه شهرسازی به بار خواهد آورد. برای بررسی این مصوبه از منظر شهرسازی پای صحبت‌های دکتر جابری مقدم، استاد شهرسازی دانشگاه تهران نشستیم. متن صحبت‌های مهم دکتر جابری مقدم در گفت‌وگو با نسیم‌آنلاین را بخوانید:
به واسطه‌ی علنی‌شدن و انتشار مصوبه‌ی مولدسازی (حسب اخبار منتشرشده این مصوبه محرمانه بوده)، چند صباحی است که این زمینه فراهم شده است تا اظهار نظرهای مختلفی در حوزه‌های عمومی و تخصصی در ارتباط با این مصوبه اظهار و ابراز شود.
وجه غالب این اظهار نظرها هم مملو از نگرانی‌ها و دغدغه‌های جدی در باب موضوعات رویه‌ای و محتوایی است که در این مصوبه لحاظ شده‌است. به تبع این موضعگیریها و انتشار مصوبه، برخی از مقامات ذیربط و مسئول هم در مقابل اظهار نظرهای جدیدی داشته‌اند که خود این موضعگیریها، به تشدید نگرانی‌ها و افزایش ابهامات منجر شده‌است.
این مصوبه از منظرهای متعدد و مختلف تخصصی (از جمله اقتصاد، حقوق و علوم سیاسی) و همینطور در عرصه‌ی عمومی، قابل توجه و تامل است. در واقع، میتوان به این مسئله توجه کرد و این توجه نیز وجود دارد هرچند کافی نیست.
بعضی از اظهار نظرها، کوتاه و برخی تفصیلی بوده و در فضای رسانه‌ای نیز انعکاس یافته‌است.
تحلیل، نقد یا تایید این مصوبه در دو سطح مبنایی و عملکردی قابل انجام است. در سطح مبنایی و از حوزه‌های مختلف تخصصی و کارشناسی انبوهی از تاملات و پرسش‌های مبنایی نسبت به این مصوبه قابل طرح است؛ مثل اینکه فروش دارایی‌ها (فروش دارایی‌های دولت) اساساً چه نقشی میتواند در اقتصاد کشور داشته‌باشد؟ آیا تورم‌زا است یا خیر؟ خصوصی‌سازی به این نحو چه تأثیراتی در نظام حکمرانی کشور به دنبال داشته و خواهدداشت؟ آیا مواردی چون فاصله‌ی طبقاتی درنتیجه چنین اقداماتی کاهش یافته یاتشدید میشود؟ آیا حراج اموال دولتی منجر به کارآمدتر شدن دولت خواهد شد یا موجب تضعیف آن؟ دولت با چه شرایطی و مقید به چه قیدهایی میتواند به نمایندگی و وکالت از طرف مردم این اموال را (که مربوط به مردم است) به فروش برساند؟ درآمد حاصل از این فروش چگونه هزینه میشود؟ این پرسش که آیا با توجه به سوابق خصوصی‌سازی در کشور، میتوان براساس چنین مصوبه‌ای (با این سرعت و با این شرایط یکسویه که درآن دیده شده) میتوان به آن اعتماد کرد؟ آیا اتفاقات نگران کننده‌ای از جنس چپاول و غارت به نحو عجیب و غریبی اتفاق خواهد افتاد یا خیر؟
در واقع، بسیاری از این پرسش‌ها در همین ایام و پیش از آن نیز مطرح شده است و بدون تردید همگی مهم و قابل تأمل می‌باشند.
نکته بعد اینکه، این احتمال را نمی‌توان به طور کامل رد کرد که ممکن است در این پرسش‌ها عقبه و انگیزه‌‌های سیاسی و حتی اقتصادی وجود داشته باشد. اما این موارد نمی‌تواند بهانه‌ای برای طفره از پاسخگویی به نقدهای جدی و مبنایی وارد شده به مصوبه باشد. نمی‌توانیم به این پرسش‌ها اعتنا نکنیم و آنها را بی‌پاسخ بگذاریم یا از طرح آنها در منابر و مواضع دراختیار مانند رسانه، دانشگاهها، حوزه ها جلوگیری نماییم. بدتر اینکه حتی به اجرای آن سرعت عمل ببخشیم تا این مصوبه را سریع‌تر اجرایی کنیم.
در این مجال سعی خواهم کرد تا در سطح دوم به این مصوبه بپردازم.
یعنی سطح کاربردی و اجرایی. در بحثی که من به آن اشاره خواهم کرد؛ ظاهرا قصد ورود به هیچ‌کدام از پرسش‌های فوق‌الذکر را ندارم. اولاً کار تخصصی‌ای نیست که بنده بتوانم نسبت به آن اظهار نظر کنم. به نظر بنده در این زمینه افراد اهل فن، اظهارنظر کرده‌اند و به نظر لازم هست بسیار بیشتر بدان پرداخته شود.
اگر دغدغه‌مندی و هوشیاری در میان مسئولین ذیربط وجود داشته باشد، این اظهارنظرها در هر سطحی که باشد، باید مورد توجه قرار گیرد و مؤثر واقع شود.
نکته مهم دیگر آن است که یک مشکل جدی که در مورد این مصوبه مثل بسیاری از مسائل دیگر در کشور وجود دارد، این است که ما به طور دقیق، نسبت به همه‌ی آنچه که در مورد این مصوبه وجود دارد، اطلاع کافی نداریم. به عنوان نمونه، اگر همین مصوبه به طور اتفاقی منتشر نشده بود، در آن صورت نسبت به آن نیز هیچ اطلاعی نداشتیم و در جریان آن قرار نمی‌گرفتیم.
بنابراین، بسیاری از موارد بر اساس‌شنیده‌ها، اقوال و بعضی از منابع خبری است. حسب همین اخبار، بحث بر سر این است که موافقت با مصوبه سران سه قوه، مشروط و مقید است. به دلیل وسعت اختیاراتی که این هیئت هفت نفره مندرج در مصوبه بر عهده دارد، مقید و مشروط به قید نظارت جدی و دقیق نسبت به آن است.
در ظاهر امر، هیچگونه نظارتی جدی‌تر از نظارت عمومی نیست. اینکه عموم بتوانند این نظارت را داشته باشند، به شرطی که خوانش‌های سخیف و تا اندازه‌ای مضحک از نظارت عمومی نداشته باشیم و در حد لفظ مثلاً اتاق شیشه‌ای یا نظارت 85 میلیونی مطرح نکنیم. چون در عرصه عمل این گونه دعاوی به گونه‌ای به سمت شوخی و جدی گرفته‌نشدن خواهد رفت.
بررسی مصوبه از منظر شهرسازی
از این مقدمه نسبتا مفصل که بگذریم، بنده در اینجا به طور خاص قصد دارم که از جنبه‌ی تخصصی به ابعاد و پیامدهای اجرای این مصوبه در نظام شهرسازی کشور بپردازم. یعنی نسبت این مصوبه و جریان پرتلاطم برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای کشور. برای این منظور هم تلاش میکنم تا محور سخنم براساس سند اصلی یعنی متن مصوبه باشد. حتی متن آئین‌نامه مربوطه را نیز مدنظر قرار نمی‌دهم چون درخبرها ازتغییر آن سخن به میان آمده است.
برای شروع، دو پیش‌فرض محال را ممکن فرض و اختیار میکنم. اولین پیش‌فرض محال، این است که بر خلاف آن چیزی که اعتقاد دارم، من بتوانم موضوع شهرسازی را فارغ از خیل پرسش‌های فوق الذکر و به صورت جزیره‌ای درنظر بگیرم.
به عبارت اخری فرض میکنم که مقوله شهرسازی هیچ ربطی به رویکرد ما نسبت به آن پرسش‌های مبنایی و مشابه آنها ندارد. تاکید میکنم که از نظر بنده چنین فرضی محال است، اما فرض محال که محال نیست.
دومین پیش‌فرض محال، این است که فرض کنیم متصدیان امر این مصوبه و موافقین آن بتوانند به نحو قانع کننده‌ای، تمامی آن پرسش‌های مطروحه را پاسخ دهند. حسب ظواهر امر این هم فرضی محال است؛ چون گفتگوهایی که در حال وقوع است، این توانمندی به مخاطب خاص و عام منتقل نمی‌شود. به نظر نمی‌رسد پاسخ‌های قانع کننده‌ای وجود داشته باشد؛ البته شاید هم نزد برخی وجود داشته باشد که به خاطر شرایط خاص اقتصادی کشور و تنگناهای بودجه ای دولت مستقر و تعجیل دو ساله و سایر موارد ازقبیل تعقیب قضایی ممانعت‌کنندگان و مصونیت عاملان، بحثی شکل نمی‌گیرد.
خوب این موارد در متن مصوبه به طور جدی حس میشود. قید‌و‌بندهای غلیظ و شدید در مصوبه وجود دارد که در هنگامی که آن را می‌خوانید، احساسش می‌کنید. یعنی میتوان این خوانش را نیز داشت که چون پاسخ قانع‌کننده‌ای وجود ندارد، این اتفاق با چنین قیدوبندهایی رخ میدهد.
اما بیایید فرض محال کنیم که پاسخ‌های قانع‌کننده و اسکات آوری وجود دارد؛ یعنی فرض کنیم که مدافعان این مسئله، پاسخ‌های قانع‌کننده‌ای نسبت به این سوالات داشته باشند.
مولدسازی در حیطه اجرایی چطور پیش می رود؟
بنده قصد دارم این مسئله را بیان کنم که در بُعد شهرسازی، در حیطه‌ی اجرا چه اتفاقی خواهد افتاد. اگر به این بحث ورود کنیم، خواهیم دید که موضوع بسیار جدی است و حتی اگر در کلیات منظومه فکری منسجمی وجود داشته باشد، درعرصه عمل و اجرا چنین چیزی متصور نیست.
ذکر این نکته خالی از لطف نیست که ارتباط این مصوبه و مقوله برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای (که باتساهل آنرا شهرسازی خوانده ام) چیست. ملاحظه بفرمایید که بحث فروش اموال مازاد و اموال غیرمنقول (چون در متن مصوبه هر دو لفظ اموال مازاد و اموال غیرمنقول وجود دارد) فی نفسه اگر بخواهد در نظر گرفته شده شود، به رشته و تخصص ما ارتباط چندانی ندارد و پیش ازاین هم وجود داشته است.
اموال و املاکی هست که در اختیار دولت است و دولت قصد فروش آن را دارد. اتفاقاً شاید خود من هم جزو کسانی باشم که بگویم، چرا اینها بیکار در دست دولت افتاده است؟ قرار است چه استفاده‌ای از این اموال و املاک شود؟ به عنوان یک نمونه‌ی بارز، می‌توانیم به سواحل شمالی کشور اشاره کنیم. بخش عمده‌ای از ممنوعیت دسترسی عامه‌ی مردم ما به سواحل شمالی، املاک دولتی است که اغلب آنها بسته و محصور بوده و صرفا برای استفاده‌ی گروه‌های خاصی است. خوب من هم شخصا با جمع کردن این بساط ممکن است موافق باشم. باید این املاک، فروخته شود و در اختیار عموم مردم قرار گیرد. فارغ از اینکه این املاک، چگونه و به چه کسانی فروخته میشود؛ به تعبیری "به ثمنی به خس" و به اشکال عجیب و غریب، به هرکسی فروخته نشود. مراد بنده دراینجا این موارد نیست، کما اینکه فکر میکنم مراد مصوبه هم شاید این نباشد.
در این مصوبه، یک مطلبی قید شده است که آن مطلب، هم ماجرا را نسبت به گذشته متفاوت کرده و هم در واقع موضوع شهرسازی را در محور این مصوبه قرار میدهد؛ لذا باید به آن توجه شود.
توجه داشته باشید، اینکه اموال مازاد و غیر منقول مشتمل بر چه میشود، خود مسئله‌ای قابل تفسیر است که در ادامه به آن اشاره خواهم کرد، اما به هر جهت، هر تفسیری که نسبت به آن داشته باشیم، دو مورد" اراضی و املاک" را شامل خواهد شد.
اظهار نظر مسئولین مربوطه حاکی از آن است که فروش اموال، قبلاً هم در برنامه‌های سالیانه، پنج‌ساله و غیره بوده است و قرار بوده که بخشی از درآمد بودجه‌ی عمومی از طریق اجرای این موضوع محقق شود. و باز براساس گفته‌های ایشان این سهم چندان محقق نشده‌است.
در یک خوانش ابتدایی و ساده که می‌توانیم نتیجه بگیریم که مثلا یا این فروش، جذاب نبوده است؛ یعنی جذابیتی برای هیچ‌کس (خصوصاً بخش خصوصی) نداشته است که وارد فرآیند خرید املاک و اراضی ارائه شده شوند. یا اینکه اساسا این اموال و دارایی‌ها به درستی ارائه نشده‌است.
دولت لیستی از اموال خود ندارد
اجازه بدهید اینجا یک پرانتز باز کنم و به یک نکته‌ی بسیار جالب برای خودم و در عین حال بسیارتامل برانگیز اشاره کنم؛ اگر در متن مصوبه و بعد، متن آیین نامه‌ای که مشهور شده دقت کنیم، متوجه خواهیم شد مصوبه در مواد و بندهای مختلف و همچنین آئین‌نامه مملو از مواردی است که به دستگاهها، سازمانها متذکر میشود و خط و نشان می‌کشد که صورت مشخصات کامل املاک و اراضی به طور کامل باید در حیطه‌ی اختیارات این هیئت قرار بگیرد. معلوم است که دولت از اموال، املاک و اراضی خود لیستی ندارد.
این مسئله میتواند دارای دو جنبه داشته باشد؛ اول اینکه، ممکن است دستگاهها این لیست را در اختیار نهاد مربوطه قرار نمی‌دهند و به هر دلیلی از این کار خودداری می‌کنند. دوم اینکه، ممکن است حتی خود دستگاهها اصلاً لیستی نداشته باشند.
این دو جنبه محتمل است و این امر، بسیار قابل تبیین و تأمل است که چه ماجرای پرمفسده‌ای در اینجا نهفته است.
به هر جهت، این امر محقق نشده‌است و شاید این قاطعیتی که شما در این مصوبه احساس می‌کنید، برای همین باشد که این موارد اتفاق بیافتد. نمونه بارز و اخیر آن در قضیه قانون عجیب و قابل بحث "جهش مسکن" به عرصه عمومی کشیده شد. بارها وزیر راه و شهرسازی و مقامات مسئول اظهار کردند که طبق قانون، اراضی دولتی باید برای اجرای طرحهای مسکن در اختیار قرار بگیرد. اما مرتباً می‌گفتند که دستگاهها همکاری نمی‌کنند و حتی به اعلام نظر صریح رئیس دولت منجر شد.
این احتمال در خوشبینانه‌ترین و یا شاید ساده‌انگارانه‌ترین حالت تصور شود که با این مصوبه چنین شرایط ملوک الطوایفی دستگاهها جمع خواهدشد، که آن هم با توجه به ساختارها و رویه‌های معیوب دولتی در ایران که سابقه‌ای هم ارز با سابقه دولت مدرن در ایران دارد، بعید به نظر میرسد.
به هرجهت، عرض شد که در این مصوبه یک تفاوت مهم نسبت به روند قبلی فروش اموال رخ داده است و آن هم ایجاد جذابیت تحت عنوان مولدسازی با هدف ایجاد ارزش افزوده می‌باشد. در واقع، اینجاست که نقطه‌ی اصلی بحث ما شکل میگیرد. اگر ما راجع به اراضی یا املاک در محدوده‌ی شهر و حریم شهرها در حال گفتگو هستیم، وقتی که بخواهیم برای یک سرمایه‌گذار خصوصی، جذابیتی ایجاد کنیم که به این تعامل ورود کند؛ در این صورت، دو اختیار خواهیم داشت. هر دو اختیار، در حوزه‌ی شهرسازی است.
یک اینکه، برای آن ملک یا زمین، تغییر کاربری پیش‌بینی کنیم. دوم، افزایش تراکم از لحاظ ساخت‌وساز. هر دوی این موارد در حالت معمول غیرممکن است و صرفا در مسیرهای غالبا مسئله‌دار و متخلفانه و نیز در ارتباط با دو مقوله قدرت و ثروت امکانپذیر میشود. یک زمینه سازی برای رفع دشواری‌های محتمل در این باره در مصوبه پیش بینی شده است.
مثلاً می‌گوید که نسبت به اراضی و املاک موضوع مصوبه، رفع مانع شود. در بند 2-4 آمده است که هم از لحاظ حقوقی و هم از لحاظ فرآیندها، حتی املاکی که فاقد سند است، مسائل مربوط به این موارد باید به سرعت حل و فصل و رفع موانع صورت پذیرد.
در بند 2-3 آمده است که طرحهای فاقد توجیه، حذف شود. مثلا شما که ملک و زمینی دارید که در جهت یک موضوع خاص طرحی روی آن گذاشته شده‌است، اگر فاقد توجیه باشد، باید حذف شود.
در اینجا، اشاره‌ای به این مسئله نمی‌کند که منظور از کلمه فاقد توجیه، چیست. حتی در آیین‌نامه نیز به آن پرداخته نشده است.
بنابراین، اگر یک کاربری (مثل فضای سبز عمومی با مالکیت یکی از دستگاههای دولتی یا زمینی با کاربری آموزشی با مالکیت آموزش و پرورش) در آنجا قرار داده شده باشد؛ این امر به هر دلیلی، تاکنون محقق نشده است. شاید دستگاههای دولتی زمین را نمی‌داده؛ شاید مدیریت شهری امکان خرید آن را نداشته است؛ و هر چیز دیگری مثل این موارد، موجب عدم تحقق آن کاربری های عمومی تاکنون شده باشد.
شما اکنون در این مصوبه‌ی مولدسازی، می‌توانید بگویید که این طرح، فاقد توجیه است. برای اینکه این جذابیت ایجاد شود، باید رفع مانع کنید و تغییر کاربری دهید.
آن زمین یا ملک، قرار است با این بسترسازی، برای سرمایه‌گذار جذاب شود؛ فارغ از اینکه سرمایه‌گذار چه کسی است؟
ما فرض می‌کنیم که مثلا آن روندها و رویه‌هایی که قراراست صلاحیت و شایستگی سرمایه‌گذار را بررسی کند، درست و دقیق و کاملا شفاف عمل نماید. همه این رفع موانع و ایجاد جذابیت‌ها مقدمه است برای اینکه مشتری‌ای (که خدا می‌داند چه فرد یا افرادی هستند) پای معامله آمده و تمام و کمال آن ارزش ملک و زمین و این ارزش افزوده ایجادشده را درجا پرداخت نماید. (موضوعی که بعید می‌دانم اهل فن نسبت به تحقق آن خوشبین باشند.)
رمزگشایی از عجیب و غریب‌‌ترین بخش مصوبه؛ ماده 3
از همه اینها که بگذریم، به طور خاص یک ماده‌ی مشخص و بسیار عجیب و غریب در مصوبه وجود دارد و آن هم ماده‌ی سه مصوبه می‌باشد. چون متن مصوبه در اینجا مدنظر هست، آن را به طور کامل و عینا نقل میکنم:
" ماده ۳: کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و شورای عالی شهرسازی معماری ایران، هر یک مکلف هستند که ظرف مدت حداکثر یک ماه، نسبت به درخواست تغییر کاربری اموال (املاک مازاد) ارسالی توسط وزارت امور اقتصاد دارایی اعلام نظر قطعی کنند. در صورت مخالفت، یا عدم اظهار نظر شورای عالی، مرجع صدور پروانه‌ی ساخت مکلف است با درخواست وزارت امور اقتصاد دارایی نسبت به صدور پروانه‌ی احداث بنا، مطابق با ضابطه‌ی عام ساخت (سطح اشغال، تراکم، تعداد طبقات و کاربرد بنا) و پهنه وقوع با حفظ کاربری زمین، اقدام کنند."
برای دوستانی که تخصص حقوق شهری دارند، یعنی هم مسائل حقوقی را می‌دانند و هم شهرسازی را، متن این ماده موضوعیت تامل و بررسی خواهد داشت. دراینجا به بخشی از آنها اشاره میکنم:
در این ماده به طور مشخص، از دو نهاد اسم برده میشود؛ اولین نهاد، شورای عالی شهرسازی معماری ایران که شأن قانون‌گذاری، سیاست‌گذاری، نظارتی و تصویب طرحهای توسعه و عمران را دارد. از دهه 50 هم در کشور فعال بوده‌است. خود این نهاد، دولتی است؛ یعنی مردم در این نهاد دخل و نقش مستقیمی ندارند. در این شورا صرفا دستگاههای دولتی حضور دارند و درباره مسائل شهرسازی و معماری کشور تصمیم میگیرند.
دیگری کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس می‌باشد. توجه داشته باشید که حتی اگر بین شهروندان عادی اسم کمیسیون ماده 5 را در شهرها ببرید، در مجموع کمیسیون خوشنامی نیست. معروف است که این کمیسیون در سالهای اخیر به ابزار دست مدیریت شهری برای قانونی کردن تخلفات تبدیل شده‌است. هر چند که کمیسیون ماده ۵ به زعم بنده یکی از ظرفیت‌های قانونی بسیار مترقی در قانون تأسیس بود اما به این شکل درآمده‌است.
اینکه آن قانون، در عمل تبدیل به این میشود قابل تأمل است. این ماجرا مشخص میکند، صرف قانون‌گذاری بافرض اینکه قانون کامل، مترقی و جامع هم که باشد، ممکن است در عمل مصیبت بار شود و بر ضد خودش عمل کند. همان نگرانی‌ای که به شدت درباره مصوبه مولدسازی هم وجود دارد.
برای اجرای این مصوبه در حوزه‌ی شهرسازی حداقل سطح نظارتی می‌توانست همین دو نهاد باشد؛ یعنی کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی معماری با همه نواقص و ضعف‌های موجود در ماهیت و سابقه عملکردی این دو. برای اینکه این بند ماده ۳ را چک کند که آیا پرونده ارسالی و تصمیم هیئت هفت نفره باضوابط و سیاست‌های شهرسازی و مصالح شهر و شهروندان سازگار هست. مثلا کاربری، سطح اشغال، تراکم، پهنه و... انطباق دارد یا خیر. ظاهر ماجرا این است که طبق این ماده نقش نظارتی شورای عالی لحاظ شده است، اما بادقت بیشتر درمتن به تعارضی بسیار مهم برمی‌خوریم.
تعارض جدی موجود این است که در ماده‌ی 3 یک ماه برای اعلام نظر به شورای‌عالی فرصت داده شده است. (فرض کنیم که کار در این بازه یک ماهه هم قابل انجام باشد، هر چند که اگر بخواهیم کار کارشناسی مربوط به سراسر کشور انجام شود چنین زمانی معقول به نظر نمی‌رسد، با این وجود می‌گوییم که فرض بر این است که به صورت "جهادی" کارشناسان شورای عالی و کارشناسان کمیسیون‌های ماده ۵ در سراسرکشور از عهده آن برآیند)، پرسش اصلی این است که آیا شورای عالی و کمیسیون ماده 5 می‌توانند نقش نظارتی خود را اعمال نموده و مخالفت خود را اعلام کنند و مهمتر از آن، این پرونده‌ها از دستورکار خارج شود؟ ظاهر قضیه این است که بله می‌توانند مخالفت کنند، اما آیا مخالفت این دو نهاد محل اخذ تصمیم است؟ خیر.
تعارض مضحک این ماده اینجاست؛ اگر برای آنها نقشی قائل هستید تا در صورت اعلام مخالفت، این مخالفت آنها محل توجه این هیئت هفت نفره قرار بگیرد، در آن صورت ما بحثی نداریم؛ محل توجه ما روی این مسئله می‌رود که شورای عالی و کمیسیون ماده 5 چگونه اخذ تصمیم می‌کنند. اما اینجا می‌گوید، اگر مخالفت کردند، وزارت اقتصاد مستقیماً با مرجع صدور پروانه میتواند مکاتبه کند و دستور دهد که این کار انجام شود؛ اصلاً این مسئله چه معنا دارد؟ خیلی مضحک است.
آن‌وقت این سؤال مطرح میشود که اگر قرار است این اتفاق بیفتد، شما اساساً ماده 3 را برای چه هدفی انشا نموده اید؟ ارجاع به شورای عالی چه معنا دارد؟ ارجاع به کمیسیون ماده 5 چه معنا دارد؟ با همه سوابق شان، با همه ویژگی دولتی بودنشان، اصلاً چه معنا دارد؟ خب شما تصمیم بگیرید و ابلاغ کنید به مرجع صدور پروانه و تمام. چرا به شورای عالی ارجاع میدهید؟ چه نیازی به اعلام موافقت شورای عالی وجود داشته یا دارد؟
بازی دو سر باخت برای نهادهای قانونی
به نظر من اگر کارشناسان این دو نهاد برای وقت خود و توان کارشناسی شان ارزش قائل باشند عاقل باشند، نباید طی یک ماه تعیین شده هیچ‌کدام از ارجاعات این هیئت را جواب دهند. حداقل این است که دامن خود را از این جریان پاک نگه‌داشته‌اند؛ چون نیازی به نظر این دو نهاد نبوده است.
پس علت تعبیه این ماده با این محتوا برای چیست؟ ممکن است فرض کنیم کسی که این ماده را نوشته، توجه نداشته و احتمالا نمی‌فهمیده که در حال نوشتن چیست؛ البته این فرض محتمل است. اما حسب روال باید به احتمالات دیگر هم فکر کنیم. این احتمال هم وجود دارد که تهیه‌کنندگان باآگاهی کامل این ماده را نوشته‌اند. دو تفسیر برای من قابل تصور است؛ اول اینکه، به طور خاص درباره‌ی نهاد شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خصوصا در دوره اخیر نهاد شورای عالی شهرسازی و معماری (مثلا ۵، ۶ سال اخیر)، مصوبات و اعلام مواضع این شورا خصوصا در موضوعات و مواضع مهم، من حیث المجموع در قیاس با بسیاری از نهادهای دیگر، قابل دفاع است و سعی کرده‌است تا جایی که میتواند آن نقش نظارتی و نقش حاکمیتی خود را به صورت کارشناسانه انجام دهد و همین باعث مخالفت‌های بسیار با این شورا بوده است. حال با چنین متنی خواسته‌اند به قول خودمان یک حال اساسی از این شورا گرفته و نقش و شأن آن را به ابتذال بکشند.
تفسیر دیگر اینکه خواسته‌اند به تعبیری کار را دوقبضه کنند و یا به تعبیر منفی شریک جرم برای خود بتراشند.
به دلیل جایگاه قانونی خیلی محکم شورای عالی شهرسازی و معماری باسابقه نسبتا طولانی که تقریباً در همه اجزای حاکمیتی و غیر آن جاافتاده است. هر چند که در خیلی از موارد مصوباتش رعایت و اجرا نمی‌شود. این جایگاه قانونی برای کسانی که این مصوبه را می‌نوشتند، ملموس و مفهوم بوده‌است. طبعاً می‌خواهند که یک صورت بخشی قانونی به این بحث تغییر تراکم و تغییر کاربری در این پرونده‌ها داده شود. از آنجایی که نهاد شورای عالی شهرسازی معماری هم دولتی و حاکمیتی است، تحت فشار این مصوبه و این هیئت 7نفره، دشوار می‌نمایاند که در بسیاری از موارد مخالفت خود را اعلام کند؛ خصوصاً اینکه تعقیب قضایی هم وجود دارد.
به این ترتیب، احتمال اینکه با پرونده‌ها موافقت بشود وجود دارد؛ به واسطه‌ی این موافقت، این صورت قانونی مستحکم برخلاف خود مصوبه، برایش فراهم خواهد شد. برای فهم این قضیه به سالهای بعد نگاه کنید. کسی نمی‌گوید این ساخت وساز وتبعاتش نتیجه مولدسازی بوده، می‌گویند مصوبه شورای عالی یا کمیسیون ماده ۵ را دارد.
ملاحظه می‌فرمایید که این تعارض و وضعیت عجیب و غریبی است که در ماده ۳ وجود دارد و آن سطح حداقلی نظارت را نیز غیرممکن ساخته است.
از این قسمت که بگذریم. ادامه‌ی این ماده برای اهل فن، جالب‌تر است.
«پهنه‌ی وقوع» راهکاری برای عبور از قانون
دقت کنید، می‌گوید اگر شورای عالی مخالفت کرد (که همانگونه که اشاره شد، بعید به نظر میرسد) آنگاه وزارت اقتصاد و دارایی به مرجع صدور پروانه می‌گوید که چه اتفاقی بیفتد. اینجا یک ابهام دیگر وجود دارد. آیا وزارت اقتصاد ضوابط را به شهرداری ابلاغ میکند یا اینکه صرفا ملک یا زمین را به شهرداری اعلام می‌نماید و شهرداری براساس طرح جامع و تفصیلی پروانه صادر می نماید. اگر وضعیت نخست باشد که باید فاتحه شهرسازی کشور را بخوانیم. آخر وزارت اقتصاد یا حتی هیئت هفت نفره با کدام صلاحیت تخصصی چنین مواردی را اعلام می‌نمایند. اگر وضعیت دوم را تصور کنیم، آن وقت موضوع جذابیت برای سرمایه گذار باهدف ایجاد ارزش افزوده منتفی خواهدشد. مگر اینکه تصور کنیم شهرداری‌ها رأسا نسبت به صدور پروانه با هدف ایجاد ارزش‌افزوده اقدام خواهندکرد. در این حالت و فارغ از چگونگی و میزان مبالغ رد و بدل شده، با توجه به سابقه نظام مدیریت شهری در دو دهه اخیر باید منتظر یک فاجعه وسیع در سطح کشور باشیم.
در همین قسمت از مصوبه هم باز یک تناقض و یک شیطنت وجود دارد. اگر بنابر این باشد که سطح اشغال، تراکم، تعداد طبقات، کاربرد بنا براساس کاربری موجود ملاک صدور پروانه باشد، نقض غرض صورت گرفته است. ملاحظه کنید، اینها همان طرح تفصیلی که الان هست؛ طرح ملاک عملی که در آن نقطه از شهر هست. این که نافی ایجاد جذابیت و مولدسازی است. اگر قرار بر این است، کدام سرمایه‌گذار بخش خصوصی که بخواهد این جذابیت را دنبال کند، به دنبال خرید ملک شما خواهد آمد؟ مگر اینکه قرار بر این باشد که ملک، به یک افراد خاص با یک نحو خاصی از پرداخت، هبه شود؛ وگرنه مولدسازی اتفاق نیافتاده است و هیچگونه ارزش افزوده‌ای این میان وجود ندارد.
می‌گوید شما با همان کاربری، ضابطه‌ی ساخت، تراکم و سطح اشغال آن را بساز. اصلاً وجود این ماده برای چیست؟ ارجاع این ماده به شورای عالی برای چیست؟ اصلاً دستور وزارت اقتصاد دارایی برای مرجع صدور پروانه چه محلی از اعراب دارد؟
سرمایه‌گذار قصد خرید داشته باشد، به شهرداری مراجعه میکند و شهرداری نیز طبق تعرفه خود، مجوز ساخت میدهد. ذکر این مورد، در اینجا برای چیست؟
اگر دقت بفرمایید، فارغ از تعارض موجود، یک نقطه‌ی شیطنت‌آمیز نیز وجود دارد؛ آن نقطه‌ی شیطنت‌آمیز این است که گفته «پهنه‌ی وقوع». در مورد بسیاری از این اراضی و املاک، بجر موارد حاشیه یا حریم شهر، مقدار اراضی یا املاک نهایتاً به وسعت چند قطعه است یا اگر بسیار بزرگ باشد، یک بلوک شهری است که در یک پهنه‌ی شهری واقع شده است. پهنه اصطلاحی است که در طرح جامع شهر تهران مد شد و مصطلح گردید.
اما پهنه چیست؟ مشاورین شهرساز حسب مطالعات خویش، برای بخشی از اراضی شهر یک عملکرد غالب تشخیص داده و آن عملکرد را به پهنه مورد مطالعه از اراضی و املاک شهر نسبت می دهند. مثلاً گفته میشود در این پهنه، وجه سکونتی غلبه دارد؛ یعنی عملکرد غالب آن، سکونت است. در این صورت اسم این پهنه، پهنه‌ی مسکونی خواهد بود.
داخل این پهنه‌ی مسکونی و اراضی که در آن قرار دارد، ممکن است قطعاتی با کاربری‌های دیگر باشد که قطعاً همینطور است؛ چون یک دستی را برای سطح وسیع اراضی شهری نداریم. ممکن است کاربری تجاری، خدماتی، مذهبی - فرهنگی، تفریحی، آموزشی و غیره وجود داشته‌باشد.
فرض کنید قطعه‌ای که درجریان مولدسازی قرارگرفته، باشگاه ورزشی یک بانک در منطقه 1، 3 یا 6 شهر تهران باشد. معمولاً این اراضی در شهرهای ما در جاهایی است که واجد ارزش هستند؛ خود زمین واجد ارزش است. کاربری این زمین، ورزشی یا فرهنگی تفریحی است. سرمایه‌گذار می‌آید با شما وارد مذاکره شده، خرید خود را انجام میدهد و فرض محال، پول آن را نیز کامل پرداخت میکند. اگر قبل از این باشد؛ شهرداری می‌خواهد راجع به این مسئله، مولدسازی کند. اگر بخواهد ضابطه‌ی عام و طرح موجود را بگیرد؛ دیگر این چه مولدسازی است؟ کلمه «پهنه‌ی وقوع» را اینجا پیدا میکند. «پهنه‌ی وقوع» در اینجا زمینه را برای تصمیم‌های غیر از ضوابط باز میکند و به راحتی امکان تغییر کاربری و تراکم ایجاد میشود.
یک ماده از مصوبه که در حوزه شهرسازی هست این مقدار تناقض، ابهام و تفسیر پذیری دارد. به کسی که نگران است حق بدهید؛ دغدغه این را دارد که این یعنی چه. بعد با این سرعت، دوسال، مصونیت، تعقیب و... .
آن زمین یا ملک را به یک سرمایه‌گذار کذایی میدهید با امتیازات ترکمانچای. آنجا به احتمال زیاد یک فضایی بوده که آرامش و تفریح و نفس‌کش آن منطقه بوده است و نهایتا همه مردم نمی‌توانسته به آنجا بروند. اما در هر صورت، آن ملک یا زمین یک فضای سبزی داشته است و اکنون با این مصوبه به زیر بار مسکونی یا تجاری‌سازی می‌رود.
بعد از این حجم از ساخت‌وساز چه اتفاقی می‌افتد؟ سطح خدمات شهری کمتر شده است، قیمت املاک قطعاً تغییر کرده است و امکان خدمات‌رسانی دیگر زیرساخت‌ها و خدمات برای دولت و مدیریت شهری سخت‌تر خواهد شد.
شما وقتی که در شرایطی قرار دارید که مرتب از بحران آب صحبت می‌کنید، این چه معنا دارد؟ این بازار مکاره‌ی مستغلات و مال‌سازی و غیره، چه معنا دارد.
در اینجا اجازه بدهید تا به نقطه شروع بحث و پیش‌فرض‌های محال بازگردم.
از موضع شهرسازی من حق می‌دهم که تمام آن پرسش‌های مبنایی و سایر پرسش‌ها و تردیدها در اینجا مطرح شود. کدام املاک و اراضی، در کدام مناطق از شهر و حاشیه شهر، با چه وضع موجود و با چه کاربری، به چه فرد یا افرادی و با چه تغییراتی و طی چه فرآیندی و با چه هزینه‌ای واگذار میشود؟ اگر نفعی در این مبادله متصور باشیم، چگونه محاسبه و به چه کسانی و چگونه میرسد؟
به نظر میرسد که با همین ماده‌ی 3، از این به بعد دیگر عامه جامعه و مسئولین جامعه از عرصه‌ی تخصصی شهرسازی هیچگونه انتظاری نداشته باشند؛ چرا که همان بدنه‌ی نحیف باقی‌مانده برای شهرسازی کشور که برخی چیزها را حفظ می‌کرد و ملاحظاتی را در ساختار رسمی خود (یعنی نهاد شورای عالی شهرسازی معماری) در نظر داشت هم با این ماده عملا (چه شکلی، چه محتوایی) به نظر میرسد کاربرد خود را از دست داده است و فاتحه آن خوانده شده است.
ماده 3 سیاه چاله و نقطه‌ی تاریک و تأسف‌بار این مصوبه است. اثرات آن را هم بدون شک، در چند سال آتی در شهرهای کشور (خصوصا کلان‌شهر‌ها) خواهیم دید.
به نقشه‌ی هوایی شهر نگاه می‌کنید و متوجه می‌شوید که جاهایی از شهر وجود دارد که به صورت فضاهای باز و سبز موجود است. مردم برای مواجهه با تغییر اینها با وجود این مصوبه، آماده باشند. برخی الان به طعنه می‌گویند که چه خوب است برخی از این املاک در دست سفارت خانه‌های خارجی است؛ لااقل فضای باز آنها برای شهر بماند. این حرف فوق‌العاده با معنا و در عین حال تلخ است که زمینه‌ی طرح آن را چنین مصوبه‌ای با چنین موادی ایجاد میکند.
بیش از این میشود به سایر حواشی ورود کرد، منتهی این دغدغه این‌قدر جدی و عمیق است که دیگر جایی برای آن حواشی باقی نمی‌گذارد.
حال اگر برگردیم و با آن دو پیش فرض محال در این بستر فوق العاده نگران کننده‌ای وارد شویم، به احتمال زیاد می‌بینیم که تمامی آن پرسش‌ها، پاسخ قابل توجهی از طرف ارائه‌کنندگان، نخواهد داشت.
اگر که دغدغه‌مندی جدی راجع به ملک، مردم و مملکت وجود داشته باشد، این مصوبه باید به صورت جدی‌تری مورد بحث قرار گیرد و این تعجیل راجع به اجرایی شدن آن فاقد منطق کارشناسی است.
نکته‌ی دیگر این است که این مصوبه و آیین‌نامه‌ی آن، مواردی را ارائه میکند که قابل تفسیر است. من پرسشی را مطرح میکنم؛ هر چند که ممکن است، بدآموزی داشته باشد. یعنی این را هم قائل هستم که این دقت من، ممکن است ابزاری برای برخی‌ها شود که منتظر هستند از این مصوبه حداکثر منفعت راببرند. به قول معروف از این نمد، کلاهی هم برای خودشان ببافند. پرسش آن است که آیا این مصوبه، در عرصه‌ی شهرسازی مشتمل بر روندها، قوانین و نهادها هم میشود یا خیر؟
مثال بارز آن هم در مورد کمیسیون ماده 5 سراسرکشور و به طور خاص در شهر تهران است. یک نظارت عالی توسط نهاد شورای عالی شهرسازی و معماری بر این کمیسیون وجود دارد و دستگاه‌هایی مثل سازمان بازرسی، دستگاههای قضایی هم می‌توانند بر اساس شکایتی که میشود ورود کنند و با نظارت به مصوبات، حتی آنها را ابطال کنند.
حال اگر یک سیستم مدیریت شهری در راستای مولدسازی بگوید این دو سال، کل فعالیت‌های کمیسیون ماده 5 از نظارت خارج شود آیا این موضوع، میتواند بر اساس این مصوبه مورد توجه قرار بگیرد یا خیر؟ به نظر من میتواند و در آن موقع عمق فاجعه بسیار بسیار بیشتر خواهد شد. دیگر فقط مربوط به املاک دولتی نخواهد بود؛ هر پرونده‌ای که به کمیسیون ماده 5 می‌رود، میتواند هر اتفاقی برایش بیافتد. همین الان تصمیمات کمیسیون‌های ماده 5 قابل دفاع نیست. بیشتر مدیران شهری و شهرداری‌ها به دلایل مختلف از لحاظ بودجه‌ای معضل دارند. لزوماً بحث این نیست که دلایل منطقی وجود داشته باشد. برای جبران کسری خود، بهترین بستری که دارند، همین موارد است. الان شما سهم معاونت‌های معماری و شهرسازی شهرداری‌ها، در تأمین بودجه‌ی سالانه‌ی شهرداری‌ها را نگاه کنید؛ آنگاه متوجه می‌شوید که علت تأکید من بر این موضوع چیست.
این هم یک پرسش جدی دیگری است که در این حوزه مطرح است و نکته‌ی فوق‌العاده خطرناکی است؛ اخباری هم که به صورت غیررسمی به گوش میرسد، این است که این‌گونه پیشبینی‌ها در حال انجام است و حجم نگرانی‌ها را فوق‌العاده بیشتر میکند.
باز برمی‌گردم به اینکه با این اوصاف، ما می‌توانیم بگوییم که این مصوبه بیش از این و با حساسیت بالا مورد توجه قرار گیرد.
با فرض اینکه امر خصوصی‌سازی و فروش اموال دولتی، قابل توجیه و قابل دفاع باشد؛ اینکه این امر چگونه باید انجام شود، حداقل در رابطه با نگرانی‌هایی که در حوزه‌ی شهرسازی داریم، به طور جدی بایستی به آن توجه شود؛ وگرنه ما به سرعت با اتفاقاتی مواجه خواهیم شد که فقط معضلات و غده‌های چرکینی درست خواهند کرد که تا سال‌ها نتوانیم نسبت به آن پاسخی ارائه دهیم.
با چنین اوصافی باید سئوال کرد که چنانچه احدی از آحاد مردم نسبت به این مصوبه اعتراض داشته باشد چگونه میتواند اعتراض خود را مطرح کند تا امر نظارت ۸۵ میلیونی محقق شود و درعین حال تحت تعقیب قرار نگیرد.
این اقایون از فرونشست زمین با تراکم فروشی ایران زمین و یا مترو پول و زلزله اخیر ترکیه و.... درس نگرفته اند که اختیارات را از نهاد تخصصی میگیرن و به سازمان غیر مرتبط میدهند و ایا مسئولیت این کارشون را میپذیرند؟ ( که با توجه به این مصونیت کذایی که گذاشتند و خودشون میدونند چه بخور بخور و دزدی و تخلفات و سوءاستفاده های که ممکن صورت بگیره خیر) ایا این همان تداخل و دخالت نهادهای مختلف در وظایف همدیگر نیستش که بارها مقام معظم رهبری از ان برحذر داشتند؟ و تجربه به ما نشان داده است که در این دست از کارها نه تنها دزدیها و فسادهای مال بلکه غارت از بیت المال صورت میگیرد و مصونیت کامل هم به این نوع تخلفات و دزدیهاو فسادها و غارتگران احتمالی داده شده است! این در حالی هستش در قران امده است "والسارق والسارقة فاقطعوا ایدیهما ( یعنی اجازه تخلف به متخلفان د اده نشود و جلویشان گرفته بشود). و انتظار این ست از مقام شامخ ولایت و لازم هستش که این درخواستها و مطالبات از این طرح ایران بر باد ده که چوب حراج به بیت المال میگذارد و دست هر نوع تخلف و عارتگریو باز میکند از ایشون و بیت معظمشون داشت که ورود بکنند و جلوی این طرح با روکش مخملی ولی در اصل دستهای چدنی را بگیرند چون ایشون بارها نشان داده اند که اگر قانع بشوند که طرحی غلط و اشتباه هستش جلویش را میگیرند امید هست با کمک سایت وزین شما و هماهنگی و ارتباط و توضیحاتی که به معظم اله و بیت ایشون میدهید ایشان را به این قناعت برسانید و جلوی این طرح گرفته و جلوی غارت اموال و سوءاستفاده از بیت المال و منابع ملی که در این طرح مشهود و اشکار هست گرفته بشود در پناه حق باشید