آینده ابهام آمیز بازار مسکن در دولت دوازدهم!

گروه اقتصادی «نسیم آنلاین »: بازگشت آرام و بیصدای بازار مسکن به حالت عادی از اغمای طولانی به نام رکود، تقریبا چهار سال پس از تزریق این شوک سنگین به صنعت ساختمان، اکنون اما علایم حیاتی دوباره در پیکر بی جان بازار مسکن اندک اندک، مشاهده می‌شود.

البته این بدان معنی نیست که این بازار از بستر رکود برخواسته، بلکه علایم این بازگشت در قالب تکمیل واحدهای ساختمانی نیمه کاره و افزایش میزان معاملات خود را نشان می‌دهد.

بانک مرکزی، با انتشار گزارشی، متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در اردیبهشت ‌ماه سالجاری را ۴۵.۳ میلیون ریال دانسته که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد و افزوده که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶.۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.

فرضیه ثابت نشده‌ای در حال شکل گیری بوده که بازار مسکن در نیمه دوم سالجاری با رونق بیشتری مواجه می‌شود! پرسشی که ذهن بسیاری را اکنون درگیر خود ساخته این است که آیا بازار مسکن در سالجاری با افزایش جدی در قیمت مواجه می‌شود یا خیر؟

ارایه پاسخ صریح به این پرسش به هیچ روی کار آسانی نیست، چرا که از نگاه حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در شش ماهه نخست امسال شاهد افزایش قیمت مسکن نخواهیم بود و قیمت مسکن شرایط ثبات را سپری خواهد کرد.

واقعیت این است که در زیر پوست شهر اتفاقات جالبی در حال شکل گیری بوده که یکی از آنها را می‌توان حرکت آرام و خزنده در بازار مسکن برشمرد.

بازاری که با رکورد شکنی در پافشاری برای ماندن در دوره رکود ، در عطش سیری ناپذیر تزریق نقدینگی لحظه شماری کرده و با توجه به کاهش میزان ساخت و ساز تا حد 300 هزار واحد مسکونی در طول یکسال، افت شدید صدور پروانه ساختمانی،عقب ماندگی دراحیای بافت فرسوده و پاسخ ندادن به تقاضای موثر ساخت مسکن در کشور را به نظاره نشسته.

همه این موارد یک پیام روشن و واضح داشته که صنعت ساختمان در این مدت رو به احتضار بوده و با تنفس مصنوعی به حیات خویش ادامه داده.

سرشماری سال 1395 مرکز آمار تاکید دارد که موجودی مسکن کل کشور (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی از سکنه) بیش از 22.8 میلیون واحد مسکونی بوده حال آنکه تعداد خانوار موجود در کشور 24.19 میلیون واحد است.

بایک ضرب و تقسیم ساده می‌توان نتیجه گیری کرد که نظام عرضه از تقاضا در این سال ها به شدت عقب مانده و بیم آن می‌رود که با جابجایی مولفه‌های تاثیرگذار، این عرصه دچار نوسان قیمتی جدی شود.

هرچند که عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی گفته که سرمایه‌ای بالغ بر۲۵۰ میلیارد دلار در خانه‌های‌ خالی در کشور،بی‌ استفاده مانده و ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار خانه دوم در ایران تولید شده و افزوده که مجموع خانه‌های‌ خالی و دوم که در دولت قبل بنا شد به ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی می‌رسد.

از این گفته می توان نتیجه گرفت که عمده ساخت وسازهای مورد اشاره، جنبه تجاری داشته و نه پاسخگویی به نیاز موثر در بازار، اما هرچه که هست فقدان ساخت وساز واحدهای مورد نیاز به طور قطع ، دیر یا زود به عنوان یک چالش در این عرصه خودنمایی خواهد کرد.

زیرا که با وجود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی ازسکنه در کشور،اما دستکم 30 درصد از جمعیت شهری کشور دربافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیر رسمی زندگی می‌کنند و از نداشتن مسکن مناسب رنج می‌برند.

بر این تعداد، باید مسکن مورد نیاز دستکم 600 هزار زوج در هرسال و نوسازی سالانه 200 هزار بافت فرسوده را هم افزود.

ناگفته نماند که بخشی از واحد های مسکونی در راستای پاسخگویی به تقاضای موثر بوده که همه این ها سر جمع ، ساخت سالانه 900 هزار واحد مسکونی در کشور را ضروری می سازد.

هرچند که در عمل، ساخت سالانه 300 هزار واحد مسکونی به مرحله اجرا رسید.

"علی چگنی"، مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته است که وجود خانه‌های خالی به معنای عدم نیاز به تولید مسکن نیست و تاکید کرده که بررسی روند تاریخی سیاست‌گذاری در حوزه مسکن طی سال‌های اخیر، حاکی از رویکردهای مختلف به مقوله مسکن و انجام برخی خطاهای استراتژیک در این بخش بوده است.

خطاهایی که ممکن است در آینده ، دامن دولت دوازدهم را گرفته و عملکرد وزارتخانه راه وشهرسازی این دولت را به زیر تیغ انتقاد فرو ببرد.

بررسی ها نشان می دهد که با توجه به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، اما بازار ملک از کاهش شدت رکود سراسری ساخت‌ و‌ساز حکایت داشته و تحرک موضعی فعالیت‌های ساختمانی در 13 استان کشور کلید خورده است.

به عبارت بهتر، تیراژ ساخت‌ و‌سازهای متکی به وام بانکی در سال گذشته درشش استان کشور که کمترین تعداد خانه خالی در آنها وجود داشته،50 درصد افزایش یافته است.

برکنار از این ماجرا، اما در یکی دوسال اخیر، بازار سرمایه ذائقه بورس بازان را چندان هم تحریک نکرده و با توجه به احتمال کاهش بیشتر نرخ سود بانکی در ادامه سالجاری، گمان می‌رود که میل به حرکت در صنعت ساختمان از این پس فزونی یابد.

در صورت ادامه این روند، افزایش قیمت مسکن تا حد نرخ تورم پیش با متراژ کوچک در یک بازه زمانی محدود، ناگهان برجسته تر شود.!

در اینصورت می توان انتظارداشت که قیمت مسکن اندکی از عدد نرخ تورم سالانه هم عبور کند که چندان هم نگران کننده نیست. همه این موارد به سیاست دولت گره خورده و باید دید که رفتار دولت دوازدهم، همچون ادامه دولت یازدهم در مدار کنترل تورم پیش خواهد رفت یا خیر؟