پروژه محوری؛ آفت نگاه مسئولان به حوزه مسکن

نسیم آنلاین؛ علیرضا مهری: وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال شاید مهم‌ترین، روشن‌ترین و قابل اندازه‌گیری‌ترین وعده‌ای بود که توسط رئیس جمهور داده شد. در چند ماه گذشته اما بحث‌هایی درخصوص واگذاری زمین به مردم یا طرح‌های جایگزین ساخت مسکن توسط دولت مطرح شده است. برای بررسی ابعاد مختلف آنچه دولت می‌تواند و باید در حوزه مسکن انجام دهد به سراغ دکتر غلامرضا کاظمیان استاد دانشگاه و مدیرکل سابق دفتر طرح‌ریزی شهری و طرح‌های توسعه و عمران وزارت راه و شهرسازی رفتیم. متن گفتگوی تفصیلی با ایشان را در ادامه مشاهده می‌فرمایید:

دولت بعد از روی کار آمدن در پی اجرای وعده انتخاباتی 4 میلیون مسکن است. اخیرا نیز وعده‌هایی درخصوص واگذاری زمین شنیده می‌شود. بنظر شما این طرح، ایده و سیاستی که دولت در پیش گرفته شدنی است؟

در مورد اینکه برنامه شدنی است یا خیر، بنظرم دو وجه دارد؛ یک اینکه شدنی است یا خیر، وجه دوم این است که با چه کیفیتی و با چه شرایطی اگر رخ دهد، ما می‌توانیم انتظار به نتیجه رسیدن داشته باشیم. چه در اصل موضوع و چه الزاماتی که از این بابت دارد.

من وجه دوم را ابتدا بیان می‌کنم و بعد به بحث اول می‌پردازم. فکر می‌کنم هم در اساس این ایده و هم در پیاده‌سازی آن چند اشکال وجود دارد؛ یکی این است که با مسکن خیلی ساده‌انگارانه برخورد می‌شود. مسکن حتماً جزو موضوعات و مسائل بغرنج یا سرکش در همه عرصه های مختلف زندگی خانوادگی، شهری و ملی است. برخوردهای ساده با یک مسئله پیچیده آن مسئله را نه تنها حل نخواهد کرد بلکه بغرنج‌تر خواهد کرد. به این ترتیب باید به این بحث اشاره کنم که مسکن موضوعی بخشی و حتی میان بخشی هم نیست، بلکه فرابخشی است. بنابراین مواجهه با این موضوع هم با همین ماهیت باید انجام شود. اگر نشود دچار اشکال خواهیم شد. این اشکالی است که نه در مورد این طرح، بلکه تقریباً در تمام طرح‌های مسکن در 60-70 سال گذشته ما در ایران این اشکال وجود داشته است.

نگاه انتزاعی مسئولان به مسکن

اشکال دوم که در واقع ادامه اشکال اول است، این است که به مسکن به عنوان یک عنصر مجرد و انتزاعی پرداخته می‌شود نه به عنوان عنصری از زندگی انسان‌ها و عنصری از شهر. بنابراین در عمل رابطه‌ی شهرسازی با مسکن‌‌سازی تا حد بسیار زیادی قطع شده است. تصور این است که ما یک سری خانه می‌سازیم، تحویل مردم می‌دهیم و مردم هم زندگی می‌کنند. این اتفاق نمی افتد. صرفاً با ساخت مسکن این رضایت از سکونت و امکان سکونت فراهم نخواهد شد.

اشکال سوم این است که این چهار میلیون مسکن را چه کسی قرار است بسازد؟ چرا تصور کردیم دولت باید بسازد؟ بنظر می‌آید در ابتدای کار این تصور وجود داشت که دولت جز وظایف ذاتی‌اش این است که بیاید برای مردم مسکن بسازد. در واقع تصدی‌گری ساخت مسکن را بعهده بگیرد. قطعاً نشدنی بود و هست. این تصور نه درست، نه لازم و نه ممکن است. اصلاً چنین چیزی در دنیا کاملاً منسوخ شده است. یعنی دولت‌ها نقش‌شان تصدی‌گری حل مسائل نیست. سیاست‌گذاری، تسهیل‌گری و درواقع زمینه‌سازی و بسترسازی برای حل این مسائل است. بله؛ بعضی جاها لازم است دولت دخالت کند و حتی مسکن بسازد و حتی مدیریت بهره‌برداری آن را خودش برعهده بگیرد؛ برای موضوعات خاص و اقشار خاص. بنابراین این سه اشکال اساسی است که به نظر من در این زمینه وجود دارد.

در کنار این‌ها یک نکته دیگر هم وجود دارد که به بحث پیچیدگی و سادگی برمی‌گردد. تک متغیره برخورد کردن با مسئله مسکن، ما را دچار مشکل کرده و خواهد کرد. یعنی اینکه ما فکر کنیم که با تأمین یکی از نهاده‌های تولید مسکن، مسئله حل خواهد شد. چه تأمین مالی باشد، چه تکنولوژی باشد، چه مصالح باشد، چه زمین باشد و هر چیز دیگری. یعنی اینکه به این نتیجه برسیم که مسئله مسکن در ایران زمین است و ما با واگذاری رایگان یا ارزان زمین مسئله را حل خواهیم کرد. این موضوع یک خطای استراتژیک و شناختی جدی است که با واگذاری با عرضه گسترده زمین می‌توانیم مسکن را ارزان کنیم و مسئله مسکن را حل کنیم.

مسئله مسکن در ایران چیست؟  آیا مسئله مسکن این است که کم است و کم تولید می‌کنیم؟ یا تولید می‌کنیم و گران تولید می‌کنیم؟ یا نه، تولید می‌کنیم،  اما هم گران تولید می‌کنیم و هم در جایی که مشتری وجود دارد و لازم دارد تولید نمی‌کنیم؟ بحث جنبه فضایی - کالبدی هم دارد. برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری مسکن ما ارتباطش با سایر حوزه‌های سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی چیست؟ اگر ما برنامه آمایش ملی داریم، آیا مسکن قرار است به این برنامه کمک کند یا خیر. اصلاً ربطی بهم ندارند؟ حوزه‌ی سیاست‌گذاری آب، خاک، کشاورزی، محیط‌زیست و بخش‌های مختلف باید به شکل یک بسته کامل تعریف شود و مسکن جزئی از آن باشد. بریدن رابطه‌ی موضوع مسکن از این سندهای سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی، همان مصداق ساده‌اندیشی در این زمینه است. یکی از مهم‌ترین مصادیق این موضوع همین بحث زمین است.

من نکته‌ای را بارها به دوستان گفته ام و با عدد و رقم هم قابل اثبات است. نکته این است که عرضه زمین‌ ما برای مسکن و شهرسازی در ایران کم نبوده است. این برخلاف این ادعاست که شهرسازی و شهرسازان با بستن شهر و تعیین محدوده برای شهرها باعث شدند که عرضه زمین کم شود و به همین دلیل زمین شهری گران و در نتیجه بخش عمده‌ای از هزینه‌ی تولید مسکن صرف هزینه‌ی تأمین زمین می شود، این با عدد و ارقام و واقعیت‌ها سازگار نیست. شاید مثلا در تفکرات شهرسازی و در شهرسازان و مدیران شهری ما چنین تمایلی وجود داشت و دارد که ما نباید بگذاریم شهرها بی‌دلیل و بیش از حد گسترش پیدا کنند که در جای خود هم درست است، اما حتی اگر چنین تصور و تفکری وجود داشت، فارغ از درست یا غلط بودنش، نظام مدیریت زمین، مسکن و شهری ما به گونه‌ای بوده که توان کنترل گسترش محدوده‌های شهری را نداشته است. شاید می‌خواسته ولی نتوانسته است که کنترل کند. در واقع مکانیزم های رسمی‌و غیررسمی‌مختلفی وجود دارد که باعث گسترش وسیع محدوده های شهری شده است.

به لحاظ مکانیزم‌های رسمی‌ مثلاً می‌توانیم برای شهری که 3 بار طرح جامع تهیه کرده ایم، ببینیم هر بار چقدر به محدوده‌ی شهر اضافه شده است. رسمی‌تر اینکه بررسی کنیم که کمیسیون ماده 5 علیرغم اینکه چنین اختیاری درباره دست زدن به محدوده‌ی شهرها ندارد چقدر این کار را کرده است؟ برای غیررسمی‌هم باید بررسی کنیم که بصورت غیرقانونی و غیررسمی‌چقدر محدوده شهری اضافه شده و ما مجبور شده ایم در طرح‌های شهرسازی بعدی این را اضافه کنیم. چقدر این اتفاق افتاده است؟ بخواهم شاخص‌سازی کنم، اگر ما شاخص رشد مساحت شهرهایمان را با شاخص رشد سالانه جمعیت شهرهایمان مقایسه کنیم، می‌بینیم که زمین بیشتر از جمعیت افزایش پیدا کرده است. در نتیجه ما عرضه‌ی زمین داشته‌ایم. فارغ از اینکه من دوست داشته باشم یا نداشته باشم، قبول داشته باشم یا نه، ما عرضه زمین داشتیم.  پس چرا زمین گران شده است؟ چرا مسکن گران شده است؟

نکته اصلی بنظر من در این است که مسکن در ایران کالای مصرفی محسوب نمی‌شود. کالای سرمایه‌ای است و مهم‌تر از مسکن، زمین کالای سرمایه‌ای‌ است. در ضرب المثل‌ها و نصیحت‌های بزرگترها همیشه داشته‌ایم که زمین بخر، ضرر نمی‌کنی. بگذار کنار؛ نه سیل می‌برد، نه سهامش سقوط می‌کند و هیچ اتفاقی برایش نمی‌افتد. هیچ وقت هم کسی ضرر نکرده است. همچنین افزایش قیمت زمین از افزایش قیمت ساختمان در ایران بیشتر است؛ یعنی زمین خالی داشتن سود بیشتری دارد تا اینکه شما مسکن بسازید. این باعث می‌شود آن زمین‌هایی که به محدوده‌های شهری اضافه شده‌اند، بخش عمده‌ای به صورت بلااستفاده یا کم استفاده بماند. یعنی می‌صرفد که من به هر طریقی تلاش کنم زمین غیرشهری را از طریق مکانیزم‌های قانونی یا غیرقانونی یا غیررسمی‌به زمین شهری تبدیل کنم و یک اختلاف قیمت چند ده برابری رخ دهد و بعد هم زمین را نگهداری کنم. بنابراین تلاش بر این است که زمین‌های کشاورزی یا طبیعی خارج از شهر تبدیل به زمین شهری شود. زمین شهری که شد دیگر به لحاظ سرمایه‌گذاری خیلی اصرار به ساخت ندارم چون هر چه بیشتر نگه دارم، سود بیشتری می‌برم.

نکته بعد اینکه؛ در بحث مسکن و شهرسازی باید هزینه ساخت، نگهداری، بهره‌برداری و در پایان هم تخریب را در نظر بگیریم. همه این‌ها را باید به عنوان هزینه در نظر بگیریم و این هزینه را هم در سطح اقتصاد خرد باید توجه کنیم، یعنی برای خانوار و بنگاه، هم در سطح اقتصاد کلان. یعنی این نوع مسکن‌سازی‌، در هزینه‌ی تمام‌شده‌ی مدیریت شهری به ازای هر یک هکتار زمین، چه تأثیری خواهد داشت. آیا شهرداری‌ها، شورای شهر و نظام مدیریت شهریِ ما می‌توانند از پس چنین الگوی ساخت و سازی برآیند؟ از پس شهر متراکم بیشتر برمیایند یا از پس شهر پراکنده؟ و اگر هم بر بیایند هزینه‌اش را چه کسی قرار است بدهد؟ هم در سطح ساخت، هم نگهداری و بهره‌برداری و هم در ادامه. یعنی هزینه ساختن مسکن با این الگویی که دارد صحبت می‌شود را چه کسی باید بدهد؟ خانوارها باید بدهند؟ که اکثراً ندارند که بدهند. الان دیگر بالای طبقه متوسط هم نمی‌تواند بدهد. دولت باید بدهد؟ حتی اگر داشته باشد منابعش را چرا باید بدهد؟ ما این همه ترجیحات و اولویت‌های سرمایه‌گذاری جدی‌تر داریم. بخصوص اینکه ضریب تکاثر سرمایه در حوزه مسکن بسیار پایین است. یعنی یک بار می‌سازیم، سرمایه‌ای را حبس می‌کنیم و مدت‌ها باقی می‌ماند. مثل تولید نیست. ولی سرمایه‌ای بودن باعث شده است که علیرغم این موضوع همه به دنبال ساخت و خرید مسکن باشند. 

آیا کسی هست که نخواهد مسکن بزرگ داشته باشد؟ من فکر نمی‌کنم کسی را پیدا کنیم. حتماً این جزء مطلوبیت‌های انسان است که خانه‌ای بزرگتر داشته باشد اما این خانه بزرگتر با چه شرایطی؟ در واقع این موضوع بحث حقیقت و واقعیت است. در حقیقت همه دوست دارند خانه‌های وسیع داشته باشند با همه‌ی امکانات اما تقاضای مؤثر که واقعیت است، وقتی دست در جیب می‌کند، می‌گوید که مثلا مجبورم به 35 متر هم رضایت دهم؛ همچنانکه همین الان در شهرهای ما اتقاق می افتد.

اتفاقی که اکنون در حوزه مدیریت شهری، ساخت‌وسازها و اتفاقات متنوعی که دارد می‌افتد؛ از مسئله حاشیه‌نشینی تا مسئله آلودگی هوا، کمبود آب و مسائلی که همگی به نوعی مرتبط هستند با فضای شهری ما، چقدر فکر می‌کنید محصول ساده انگاری و سیاست‌های غلط است و چقدر فکر می‌کنید محصول تصمیم نگرفتن و عمل نکردن؟

نکته آخرتان خیلی نکته دقیقی است. این ساده انگاری‌ها را برای چه کسی می‌گوییم؟ برای کارشناسان، متخصصین و تصمیم سازان، برای تصمیم گیران و سیاستمداران یا برای مشتری نهایی مسکن که خانوارها باشند؟ چه کسی ساده‌انگاری می‌کند؟

گروه دوم

گروه دوم خیلی طاقت و تحمل تحلیل‌های پیچیده و راه‌حل‌های پیچیده و چند بعدی را ندارد و همیشه هم عجله دارد. مسائلی فوری دارد که الان باید جواب بدهد و این از موضع او قابل قبول است. بهرحال دو سال وقت دارد، 4 سال وقت دارد، باید کاری بکند. می‌شود گفت که شکافی وجود دارد. از این موضع،  راه‌حل‌های نخبگانی با نیازهای توده انطباق ندارد؛ این شاید درست باشد. اما آیا به راه‌حل‌های تخصصی توجه و عمل کرده‌ایم که بعد گفتیم جواب نداده است؟ به الزاماتش تن داده‌ایم که جواب نداده باشد ؟ یا به حاظر همان فوریت های اجرایی راه حل های بنیادین را کنار گذاشته و به راه حل های عاحل را در پیش گرفته ایم؟ نمی‌خواهم مسئولیت‌گریزی کنم. اتفاقاً می‌خواهم بگویم که این باعث شده است که مسئولیت‌گریزی در بین متخصصین و نخبگان بیشتر شود. برای اینکه شما هر وقت چنین اشکالی بگیرید پاسخ مرسوم این حواهد بود که  کسی به راهکارهای تحصصی و بنیادین متحصصان عمل نکرده است، پس مسئولیت نتایج هم با آنها نیست.  اگر کامل، دقیق و پیوسته عمل می‌کردید بعد می‌گفتید راه‌حل شما جواب نداد.

قطعاً دانش‌ امروز شهرسازان، معماران و سایر کارشناسان  مرتبط بیشتر از گذشته است اما ضریب حساسیت پایین آمده است. بخشی از ضریب کاهش حساسیت به خاطر این است که می گویند توجه که نمی‌کنند پس اگر کاری می‌کنم ساده‌ترین راه را انتخاب می‌کنم. حالت دیگر این است که نخبگان خود را کنار می‌کشند. من خیلی نمونه سراغ دارم از نخبه‌های این چنینی که کنار کشیده‌اند. نه اینکه رفته باشند هستند ولی کنار کشیده‌اند، به انزوا رفته‌اند و به انسان‌های سرخورده ای شده‌اند که چرا نتوانسته‌ام تأثیرگذاری لازم را داشته باشم؟ چرا هر چه گفتیم و پیش بینی کردیم کسی توجهی نکرد و الان پیش بینی‌ها اتفاق افتاده است و همچنان گرفتار این وضعیت هستیم.

پروژه محوری؛ آفت نگاه مسئولان

بین نخبه و توده، یک حلقه تصمیم گیری داریم و یک حلقه اجرا داریم. ساده‌انگاری در این حلقه ما را دچار اشکال کرده است. من از مسکن مهر می‌توانم مثال بزنم. در یک تحلیل میان مدت و دراز مدت از پروژه ها و برنامه های تولید مسکن در ایران می شود دید که بخش بزرگی از مسکن های تولید شده نهایتا نصیب گروه هدف که معمولا گروههای کم درامد  بوده اند نشده است.

چرا؟ چون با ساده‌انگاری و نگاه مهندسی محض به مسکن، سیاست و برنامه را به پروژه تقلیل می‌دهیم. پروژه باید داشته باشیم و طراحی کنیم اما یکپارچگی عمودی بین سیاست، برنامه، طرح و پروژه اگر برقرار نباشد معلوم نیست داریم چه می‌کنیم. مشخص نیست کار ما الزاماً مثبت باشد. این اشکالی است که وجود دارد. ما هنوز 4 میلیون مسکن را یک پروژه می‌بینیم نه به عنوان یک سیاست. 4 میلیون مسکن پروژه نیست، سیاست است که بر مبنای آن باید برنامه طراحی شود و از آن پروگرام استخراج شده و بر مبنای آن پروژه ها تعریف و طراحی شوند. این رابطه تا حد زیادی قطع است.

مثلا برای کلان‌شهرها، همانطور که در سیاست‌های کلان نظام، در سیاست‌های آمایش سرزمین و در سیاست‌های مختلف  هست باید توان رقابت با کلان‌شهرهای جهانی را داشته باشند. این مستلزم این است بجای جمعیت‌پذیری در حوزه رقابت‌پذیری آن‌ها تلاش کنیم. برای اینکه آلودگی کاهش پیدا کند و جمعیت‌پذیری کاهش پیدا کند، در واقع متغیر مستقل اشتغال است. اشتغالی باید برای کلان‌شهر فراهم کنم که ضریب تکاثر جمعیتی‌اش بالا نباشد. یعنی از جنس اشتغال‌های دانش بنیان، خدمات پیشرفته تولید یا خدمات مولد و از این قبیل مشاغلی باشد که سرمایه، دانش و اطلاعات را می‌آورد اما الزاماً جمعیت همراه خود ندارد که لازم باشد برای آن مسکن بسازم. اما این دور باطل را حل نمی‌کنیم. همچنان بر شهرک و مجتمعهای صنعتی تأکید داریم. البته چنین تمایلی از سمت تقاضا طبیعی است؛  من و شما هم اگر سرمایه‌گذار باشیم و کارخانه بخواهیم تأسیس کنیم، تهران و اطراف آن را ترجیح می‌دهیم. هر چقدر هم بگویند که مثلاً در زاهدان 50 درصد به شما تخفیف مالیاتی می‌دهیم، نمی‌رویم و جذابیتی ندارد. پس به لحاظ اقتصادی این گرایش وجود دارد. ما هم در واقع بخاطر این تفرق سیاستی و برنامه‌ای می‌گوییم، چرا جلوی اشتغال بچه‌های مردم را بگیریم؟ بنده خدایی پیدا شده است و می‌خواهد سرمایه گذاری و برای بچه‌های مردم شغل ایجاد کند، چرا جلویش را می‌گیرید؟ هرچقدر هم که بگوییم اگر اینجا جلویش را نگیرم، خاش و چابهار و زاهدان و یاسوج و... جمعیت نمی‌گیرد. باید اشتغال بدهند که جمعیت به آن سمت برود. اگر بخواهند سواحل مکران را توسعه دهند، اشتغال باید به آن سمت برود. حتی تلاش می‌کنیم که قاعده 120 کیلومتر را هم منتفی کنیم. با این کار تمام تخلفاتی که صنایع و کارگاه‌ها در منطقه تهران انجام داده‌اند و در نتیجه آن  لکه ها  یا پهنه های صنعتی غیرمجاز را  مجاز  می‌کنیم. حتی زمین‌های بین آن‌ها را هم می‌توانیم بدهیم بسازند. بعد انتظار داشته باشیم که جمعیت زیاد نشود‌؟ پس مسکن‌ش هم باید ساخته شود. مسکن را هم که ساختیم بعد دور باطل بعدی. دورهای باطلی که حل نمی‌کنیم. بخاطر اینکه سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی و پروژه‌مان از هم تفکیک نشده‌ است.

نگاه و توجه توده مردم به مسکن از یک کالای مصرفی به سرمایه گذاری سوق پیدا کرده است. یعنی نگاهشان این است که اگر سرمایه‌ای داریم که می‌خواهیم حفظ کنیم یا روی زمین یا روی مسکن سرمایه گذاری کنیم. البته الان شاید بواسطه این قیمت‌ها تبش کمتر شده باشد ولی فروش متری مسکن به این دامن می زند.

ولی وجود دارد. به لحاظ روانی وجود دارد. روزی که ثبت نام مسکن شروع شد در همان دور اول تعداد زیادی ثبت نام کردند و تحلیل دوستان این بود که پس تقاضا وجود دارد. اما واقعیت این است که با پنین شرایطی برای ثبت نام؛ 30 میلیون نفر هم ثبت‌نام می‌کنند؛ یعنی حتی از تعداد خانوارها هم بیشتر.  چرا؟ چون این نوع ثبت نام هزینه ندارد. یا می‌شود یا نمی‌شود. نشد هم چیزی از دست نمی‌دهم. تست می‌کنند ببینند دریافت می‌کنند یا خیر.

مسئله  فاصله‌ی بین تقاضای بالقوه و تقاضای بالفعل است.  تقاضای واقعی و موثر آنجاست که چند نفر از افرادی که ثبت نام شدند به مرحله تشکیل پرونده در بانک رسیدند؟ تشکیل پرونده در بانک یعنی مرحله‌ای که بانک پرونده تشکیل داده و وام می‌دهد، منابع و زمین هم تأمین شده است. موضوع این نیست که همه این افراد نیاز نداشتند. بخش عمده‌ی افراد نیاز داشتند. اما نوع عملکرد باعث می شود که آن‌هایی که واقعا نیاز دارند، حذف شوند و آن‌هایی که با نگاه سوداگرایانه آمدند باقی بمانند. برای مثال می‌گوییم شما که محل کارَت تهرانپارس است چرا در پرند ثبت نام کردی؟ می‌گوید اجاره‌اش می‌دهم و می‌آیم زندگی‌ام را می‌کنم. اجاره هم ندهم گران که خواهد شد. سرمایه‌ام حفظ می‌شود. اینجاست که من می‌گویم اگر سه نگاه، فضایی-کالبدی در شهرسازی، نگاه اقتصادی و رویکرد اجتماعی با هم هماهنگ نشوند در تخصیص منابع دچار انحراف خواهیم شد و به نا‌برابری بیشتر منجر خواهد شد. به رانت بیشتر کمک خواهیم کرد.

ما با دولتی مواجه هستیم که این دولت اکنون تعیین می‌کند که مردم یا توده نوع نگاه‌شان و توجه‌شان در این حوزه به چه سمتی هدایت بشود. از آن‌ طرف هم زمین بازی را برای نخبگان فراهم می‌کند یا نمی‌کند و به آن‌ها توجه می‌کند یا نمی‌کند. این دو حوزه به نحوی از اتفاقی که در دولت می‌افتد تبعیت می‌کند. یک نکته‌ای گفتید که به نظرم نکته‌ی جالبی بود. گفتید نگاه دولت بعضاً به مسئله‌ی مسکن پروژه ای است. یعنی دولت از صندلی سیاست‌گذار بلند می‌شود و روی صندلی مدیر پروژه می‌نشیند و پروژه را تعریف می‌کند و در مورد لوازم اجرای پروژه صحبت می‌کند. جمع‌بندی می‌کند و انجام می‌دهد.

تصورش هم این است که همه چیز دست خودش است و اختیار کامل هم دارد.

در شرایط ایده‌آل حتی اگر دولت به عنوان سیاست‌گذار بخواهد پروژه‌ای را پیگیری کند یا پیش ببرد باید تقویت‌کننده‌ی آن جایگاه سیاست‌گذاری و آن شأن دولت باشد اما به نظر اتفاقی که دارد می‌افتد این است که اتفاقاً تضعیف‌کننده این جایگاه است. یعنی دولت برای این که پروژه خودش را راحت و ساده پیش ببرد و با مشکل مواجه نشود خودش را دارد از بین می‌برد. این تعبیر را چقدر قبول دارید و اگر بخواهیم مقداری مسئله را تشریح کنیم در چه حوزه‌هایی شاهد تضعیف شدن دولت به معنای آن قوه‌ی سیاست‌گذاری به واسطۀ پیش بردن آن پروژه‌ها هستیم؟

تعبیر شما در کلیت آن درست است. به این برمی‌گردد که شاید در دانشگاه‌ها این کار را خوب انجام نداده‌ایم که دولت در چه موقعیت‌هایی چه نقشی باید داشته باشد. من بر اساس یکی از این منابع می‌گویم که چهار نقش برای دولت‌ها تعریف شده است. دولت‌ها یا متصدی موضوع هستند یا متولی هستند یا تسهیل‌گرند و یا باید پرورش‌گری می‌کنند. هیچ کدام از این ها ذاتاً غلط یا درست نیست. بسته به موضوع، زمینه و اولویت‌ها هر چهار نقش را باید دولت داشته باشد اما در موضوعات مختلف متفاوت است. وقتی این را تعریف نکنیم دولت‌هایی مانند کشور ما به سرعت به سمت تصدی‌گری می‌روند. یعنی به این نتیجه می‌رسند که بخش خصوصی یا وجود ندارد و یا توان ندارد یا حتی فساد دارد و اگر کار را به آن‌ها بدهیم خراب می‌شود. مردم هم توانش را ندارند و شاید با همدیگر چندان رابطه‌ی محکمی‌مبتنی بر اعتماد وجود ندارد. در نتیجه دولت به این نتیجه می رسد که هم تصدی‌گری کند، هم تولی‌گری  ، هم پرورش‌گری و هم تسهیل‌گری. طبیعی است که از پس آن برنیاید. منابعش را ندارد. چهل میلیون کارمند هم داشته باشد از پس این کار بر نمی‌آید. اتفاقاً هرچه کارمندش بیشتر باشد در این زمینه‌ها ناکارآمد‌تر می‌شود.

ما با این شعار چابکی و تمرکز در تصمیم‌گیری کارهایی انجام می‌دهیم که نهادهای موجود دولت را ناکارآمد می‌کند. مثلاً ما یک شورای عالی آمایش سرزمین و یک شورای عالی شهرسازی و معماری داریم. این دو قرار است با عضویت تمام وزارت‌خانه‌ها و سازمان‌های مرتبط تکلیف نظام توسعه فضایی کشور را مشخص کند. بعد شورای عالی مسکن ایجاد می‌کنیم و نسبتش را با این دو به درستی تعریف نمی‌کنیم.

آیا به مثابه این نیست که دولت خودش را دارد تضعیف می‌کند؟ نهادهای خودش را دارد تضعیف می‌کند؟ شورای عالی شهرسازی اشکال دارد بیاییم اشکالش را برطرف کنیم. آن نهاد را اصلاح کنیم. اشکال در قانون است، در ضمانت اجرایی‌اش است، اشکال در کجا است؟ آن‌ها را اصلاح کنیم.

یک اشکالی در نظام اداری کشور داریم که هر کجا مشکل پیدا می‌شود به جای اینکه آن را برطرف و رابطه را اصلاح کنیم  عنصر جدید اضافه می‌کنیم. یک ساختار جدید اضافه می‌کنیم. غافل از اینکه در شرایط ناهماهنگی و تفرق اضافه کردن هر عنصر جدید به این شبکه تعداد ناهماهنگی را به صورت تصاعد هندسی افزایش می‌دهد.

این زمین‌هایی که مرتب به محدوده‌های شهری اضافه می‌شود، آیا توجه دارید که اکثریت 1400 شهر ما روی بهترین زمین‌های قابل کشت این کشور قرار دارد؟ اصلاً ذات جغرافیای ما است. شهرها در زمین‌های کشاورزی ساخته شده‌اند. ما با این گسترش شهرها تأمین غذای مردم را به خطر می‌اندازیم. جنگ اوکراین که می‌شود تنمان می‌لرزد که گندم را چه کنیم، جو را چکار کنیم، دانه‌های روغنی را چکار کنیم.

محیط زیست می‌گوید شما دارید کریدور‌‌های هوا را می‌بندید. خب پس چرا تعجب می‌کنید که مثلاً آلودگی هوا در تهران یا کلان شهر‌ها آنقدر بالا است؟ در واقع این فیلترهای زیست محیطی اطراف شهرهایمان را برمی‌داریم. مثال مشخص کاشان یا همه‌ی شهرهای کویری ما. شهرهای کویری ما در یک واحه ساخته شده‌اند که پیرامونش سبز است. اگر این سبزینگی به هر شکلی حذف و تبدیل به بافت شهری  شود نباید ا افزایش چقدر گرد و غبار و آلودگی در این شهرها تعجب کرد. 

نکته آخر در این قسمت، تراکم جمعیتی شهرهای ما در 60 سال گذشته کاهش پیدا کرده است. البته نه آنقدر که دوستان می‌گویند. این هم بخاطر مجموعه مباحثی مانند بحث های اقتصادی، زمین و مانند آن است که اشاره کردم. به عنوان یک مثال سازمان ملی زمین و مسکن به اشخاص یا تعاونیها و سازمانها زمین برای ساخت مسکن داده و تعهد هم گرفته است که اگر مثلا در 3 سال ساخت‌وساز صورت نگیرد این واگذاری لغو می‌شود . اما نظام حقوقی ما از چنین الزامی پشتیبانی نمی‌کند. در نتیجه تراکم پایین می‌آید. بعد می‌گوییم که می‌خواهیم مسکن بسازیم پس محدوده شهر را بزرگ کنیم. اوضاع بافت‌های فرسوده‌ی شهری ما فاجعه است ولی چون بهسازی بافت فرسوده کار سختی است، حوصله و دقت می‌خواهد. باید مینیاتوری کار کنید و خیلی قابل نمایش نیست پس خیلی طرفدار ندارد.

حالا بر می‌گردیم به نکات طرح اعطای زمین. اول اینکه مطرح می شود که کل مساحت شهرهای ایران یک درصد مساحت کشور است، ما این را دو درصد کنیم مگر چه اتفاقی می‌افتد؟ 98 درصد کشور که همچنان خالی است. 

جواب اول، مجموع شهرها و روستاهای ما یک درصد است اما مساحت قابل بارگذاری زیستی در کشور ما 8 تا 10 درصد است. این زمین‌هایی که می‌شود واگذاری کرد 8 تا 10 درصد است. یعنی برای سکونت، فعالیت، تأمین غذا و تأمین ویژگی های اکولوژیک لازم برای زیست. بنابراین اگر ما یک درصد را استفاده کردیم یعنی یک هشتم را استفاده کردیم این یک هشتم را دو برابر کنیم یعنی دو هشتم را استفاه کردیم. نسبت برداشت آب به کل ذخایر آب بر اساس یک معیار بین‌المللی اگر بالاتر از 25 تا 30 درصد شود آن قلمرو در مرحله بحران است. ما حدود 60 درصد برداشت می‌کنیم. موضوع فقط کمیت برداشت آب نیست، آلودگی آن هم هست. یعنی وقتی از 25 درصد بیشتر برداشت می‌کنیم  منابع آب فرصت پالایش طبیعی پیدا نمی کند. در این شرایط چرا ما باید با ساختمان‌سازیگسترده و افقی همین منابعی هم که داریم و بسیار هم اندک و ارزشمند است را باز هم کمتر کنیم.

ساده‌سازی می‌کنند؛ می‌گویند سر بحث افقی-عمودی شما 80 میلیون نفر دارید فرض کنید به این‌ها قرار است در یک ساختمان عمودی و در ارتفاع آب برسانید حالا این‌ها را افقی پخش می‌کنیم...

ارزش زمین در کشور ما بیش از آن که ارزش مالی باشد؛ ارزش اکولوژیک است. بنابر این نمی توان و نباید این ارزش حیاتی نادیده گرفته شود. به لحاظ مالی نیز ارزش زمین تابعی از امکانات؛ زیرساختها و تسهیلات زیستی موجود در آن و پیرامون است که تامین آنها مستلزم سرمایه گذاریهای سنگین و طولانی دولت؛ مردم و بخش خصوصی است. چگونگی و منبع تامین و جبران این هزینه های آماده سازی زمین ؛ چه عمودی و چه افقی باید روشن باشد. روشن است که هزینه تامین زمین در گسترش افقی  بدلیل سهم زمین بالاتر هر واحد مسکونی بیشتر از گسترش عمودی خواهد بود. در ساختمان عمودی برای مثلاً 6 طبقه، 10 طبقه، 12 طبقه بجای لوله‌ی نیم اینچ و یک اینچ آب باید از لوله‌ی قطورتر و آسانسور استفاده کرد. اما در گسترش افقی به ازاء هر قطعه 250 متری‌ یک واحدی باید  10 متر طول شبکه لوله کشی شهرتان را توسعه دهیدکه قطعا مستلزم شبکه قطورتر و پیچیده تری نسبت به ساختمان است. در نتیجه هزینه اگر بیشتر نباشد قطعا کمتر نخواهد بود.

بحث امنیت را هم به آن اضافه می‌کنم. امنیت آن واحدهای افقی را چه کسی قرار است تأمین کند؟ در تهران و در شهرهای بزرگِ ما مانند تجربه جهانی، بسیاری از افرادی که ثروتمند هستند در مرحله سالمندی در ویلا زندگی نمی‌کنند. می‌تواند ویلایش را داشته باشد اما ترجیح می دهد در آپارتمان و مجتمعهای مسکونی زندگی کند. این دو دلیل دارد. اول پشتیانی از ساکنان به لحاظ تأسیسات، خدمات و تسهیلات. دلیل دوم هم امنیت سکونت و ساکنان است. پس نمیشود بگوییم افقی می‌سازیم و الزاما برنده‌ایم. در واقع الزاما باید الگوهای مختلف و متنوع ساخت مسکن متناسب با شرایط زیست محیطی، طبیعی، اجتماعی و اقتصادی در تولید مسکن مد نظر قرار گیرد.

افسانه قیمت زمین صفر

بحثی که اول کردم هزینه آماده‌سازی آن زمین‌های افقی یا عمودی را چه کسی باید بدهد؟ دولت باید بدهد؟ غیرعادلانه است. حتی اگر بودجه‌اش را هم داشته باشد که ندارد، غیرعادلانه است. پایدار هم نخواهد بود و نمی تواند ادامه پیدا نکرده و همه مردم و متقاضیان مسکن را شامل شود. قیمت زمین صفر یک افسانه است. بله شما وسط کویر لوط زمین بگیرید قیمتش صفر است. قیمت زمین فقط ناشی از سوداگری نیست بلکه ناشی از آن خدمات، تسهیلات و تجهیزاتی هم هست که صرف آن زمین شده است. پول آن ها را قرار است دریافت کنیم یا خیر؟ خیلی ساده است. اگر می‌خواهیم بگیریم خانواده‌های کم درآمد و متوسط نمی‌توانند پرداخت کنند. در حال حاضر هزینه‌ی آماده‌سازی یک متر مربع ناخالص زمین متری 2 تا 5/2 میلیون تومان است که در الگوی توسعه افقی حداکثر 40 درصد آن را می‌توانید تبدیل به مسکونی کنید. پس هزینه 250 متر زمین می‌شود 5/1 میلیارد تومان!

زیرساخت و خدمات پشتیبان سکونت باید فراهم شود

فقط برای زیر ساخت و آماده سازی زمین یک قطعه مسکونی باید 5/1 میلیارد تومان تامین شود. چند نفر و از کدام دهک‌ها می‌توانند این مبلغ را پرداخت کنند؟ اصلاً فرض کنید که تدریجی‌سازی را پیگیری کنیم؛. 5/1 میلیارد لازم دارید که یا دولت یا خود خانوارها باید پرداخت کند. اکثریت خانوارها که توانش را ندارند، دولت هم توان آن را ندارد و اگر داشته باشد هم غیر عادلانه است.

هزینه اداره آن محله و شهر در مرحله بعدی چقدر خواهد بود؟ محاسبه شده است که برای مدیریت شهری، هزینه‌ی یک هکتار زمین چقدر است؟ تصور کنید در یک هکتار 30 نفر زندگی می‌کنند یا 100 نفر زندگی می‌کنند. بنا بر قاعده هزینه‌ی مدیریت شهری را ساکنانش باید پرداخت کنند. در یک هکتاری که 100 نفر زندگی می‌کنند 100 نفر باید هزینه‌ی اداره یک شهر را بدهند. در دیگری30 نفر باید پرداخت کنند. می‌توانند پرداخت کنند؟ 30 نفر یعنی در واقع 3 برابر هزینه به آن واحد، آن واحد کم تراکم ویلایی، تحمیل می‌کنیم. چه کسی می‌تواند؟ فقط ثروتمندان توانش را دارند. در واقع شرایط به گونه‌ای فراهم خواهد شد فرد می‌گوید 250 متر زمین را به من بدهید من هم آن را به به این فرد پردرآمد می‌فروشم و خودم می‌روم یک آپارتمان در جایی خریداری و زندگی می کنم. این الگوی مسکن برای کدام تیپ جمعیتی و اجتماعی است؟ حمل و نقل سفرهای شغلی و تحصیلی روزانه از این محله های افقی با فاصله قابل توجه از مراکز کار و اشتغال چگونه تامین و تضمین خواهد شد؟

به درد آدمی‌می‌خورد که از آسمان آمده به زمین نه شغلش معلوم است کجا است نه...

یا بازنشسته است و نمی خواهد در محیط شهری زندگی کند.

اما این الگو اصلاً با تیپ شهرهای امروزی و سبک زندگی شهری دنیای واقعی امروز هم‌خوانی دارد؟

 شهر های متراکم، در دنیا یک الگو است. شهرهای متراکم به این معنا نیست که شما فضای باز ندارید، به این معنی نیست که ترافیک و آلودگی و آسیب های اجتماعی در آن زیاد است. نه؛ در واقع با متراکم‌سازی و استفاده بهینه و مختلط از زمین، فرصت فضایی – کالبدی برای تامین فضای سبز و عرصه‌های عمومی ؛ شبکه های حرکت وتاسیسات و تجهیزات شهری؛ رابطه چهره به چهره انسانی و اجتماعی بیشتر با هزینه کمتر ساخت و اداره شهر و اسراف کمتر منابع و فرصت های زیست سالم فراهم می‌شود.

واقعیت هم همین است. یکی از دوستان در یک شهر 100 هزار نفری به من می‌گفت که طرح تفصیلی به من مجوز ساخت ۴ طبقه داده است چکار کنم که مجوز6  طبقه بدهند. این واقعیت و گرایش عینی بیرونی است. شما به این فرد بگویید من به شما زمین می‌دهم یک طبقه بساز. امکان ندارد؛ او می‌گوید باشد، خیلی خوب است. بدهید من می‌دانم چیکار کنم. راهش را پیدا می‌کند و 4 طبقه می‌سازد. بقیه عناصر سیستم هم از این روند حمایت می کنند.

نکته پایانی اگر هست بفرمایید

نکته‌ی پایانی شاید همان نکته‌ی اول باشد؛ مسکن یک عنصر مهم شهری است. وظیفه داریم چه به لحاظ انسانی، چه قانون اساسی، چه عدالت و چه کارایی دولت، کاری کنیم همه به مسکن دسترسی داشته باشند؛ این جای بحث ندارد. اما این مسکن، به عنوان عنصر شهری و جزئی از فرآیند زندگی، همچنان که به این مسکن باید دسترسی وجود داشته باشد، برنامه‌های مسکن ما باید تبدیل به عامل و فرصتی برای تامین سایر کمبودها و نیازهای زیست سالم خانوارها شوند. وقتی مسکن متناسب با نیاز و توان هم خانوار و هم مدیریت شهری نباشد، این خود شروع تغییراتی خواهد بود که در شاید از ابتدا نمی‌خواستیم. چه بهتر که ما فرآیند واقعی و توان واقعی زندگی خانوارها، شهر و کشورمان را درک کنیم و متناسب با آن برنامه ریزی کنیم. آرمانشهر خوب است، اما اسم آن روی آن است؛ باید بتوانیم ایده‌های آرمانی را با واقعیت‌ها تلفیق کنیم که ثبات بیشتری ایجاد شود و رفتارهایمان پیش‌بینی‌پذیر شود. از بحث‌های مهم دولت‌ها این است که رفتارهایشان پیش‌بینی پذیر‌باشد؛ مردم بتوانند پیش‌بینی کنند در چند سال آینده چه وضعیتی خواهند داشت، دولت چه برنامه‌هایی خواهد داشت و چه اتفاق خواهد افتاد. اگر منابع را به گونه‌ای خرج کنیم که برای گروه خاصی، برای نسلی حتی همه چیز را تأمین کنیم، اما نسل بعدی نتواند امید داشته باشد که او هم خواهد داشت، این ایراد دارد.