راه حل مسئله‌ی مسکن؛ ورود دولت به اجاره داری
با وجود ناتوانی اقشار ضعیف در پرداخت قسط وام ودیعه و وام خرید مسکن، دولت برای حل مسکن مردم باید اجاره‌داری را کلید بزند
هر چند ضرورت کمک به ترمیم قدرت خرید اقشار هدف در حوزه مسکن، همواره از سوی دولت‌ها مطرح شده؛ اما به باور صاحب‌نظران با توجه به تورم سنگین سال‌های اخیر، دولت باید با رفتارهایی ریشه ای، اصولی و درمان‌گرانه به این امر ورود کند تا سیاست‌های مسکنی در نهایت، باز هم مصداق اتلاف منابع مالی کشور و دوری بیش از پیش مسکن از دسترس متقاضیان واقعی نباشد.
با احمد رضا سرحدی‌زاده، کارشناس اقتصاد مسکن از برنامه‌های مسکنی دولت‌ها در این سال‌ها گفتیم و اینکه چرا باوجود برخی برنامه‌های حمایتی، حرکت این بازار جذاب و پرتقاضا همچنان به سود سوداگران است و بازار مسکن هنوز روی تعادل به خود ندیده است؟
به نظر شما چرا دولت‌های مختلف در ایران نتوانسته‌اند مشکلات بازار مسکن را به درستی حل کنند و این بازار در عین جذابیت برای صاحبان سرمایه، از نوعی بی تعادلی رنج می‌برد و دسترسی متقاضیان واقعی را به این کالا به حداقل رسانده است؟
به عقیده من سنت بدی که در کشور ما به خصوص در دو دهه اخیر باب شده، این است که دولت‌ها، تمام کم کاری‌ها و ناکارآمدی‌های خودشان را به گردن دولت قبل می‌اندازند. این روند معیوب مانع پیشرفت ما می‌شود و هر کشوری که خواهان توسعه و رشد اقتصادی است، باید در این نگاه، تجدیدنظر کند.
مشکل مسکن در ایران، تازه نیست؛ اما هر سال رنگ عوض می‌کند، شدت می‌یابد و بحرانی‌تر می‌شود؛ چون آمایش سرزمین را نادیده گرفته و جمعیت را در نقاط خاصی، متمرکز کرده‌ایم. امروز ۹۰ درصد امکانات کشور در یک نقطه متمرکز شده؛ بنابراین تقاضای مسکن در یک نقطه بالا رفته است. این عوامل، عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کرده است. علاوه بر این مسکن در حدود دو دهه گذشته، کارکردش را از دست داده و با اینکه در تمام جوامع، کالایی مصرفی است، در ایران به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است.
در گذشته، برخی زمین را با هدف سرمایه‌گذاری می‌خریدند که به آن‌ها «خاکباز» می‌گفتند که حالا این افراد به «بساز و بفروش» تبدیل شده‌اند. از وقتی در ایران، ساختمان و مسکن به کالای سرمایه‌ای با ظرفیت سودآوری بالا تبدیل شد، علاوه بر صاحبان سرمایه در بخش خصوصی، بسیاری از نهادهای دولتی، بانک‌ها و حتی در برهه‌ای از زمان وزارتخانه‌ها هم طمع کردند و به این حوزه وارد شدند؛ چون تمام عرصه‌های اقتصادی به دلیل تحریم و ضعف فناوری، قدرت رقابت و ادامه حیات نداشتند و تنها حوزه‌ای که فناوری و مواد اولیه آن در کشور وجود داشت و دارد، ساخت و ساز بود. پس سیل سرمایه‌ها به این سو جریان داشته است.
مسئله بعدی کیفیت ساختمان‌هاست. امروز مصالح به قیمت آزاد عرضه می‌شود، شهرداری‌ها هم به قدری گردن کلفت هستند که بعید است بشود عوارضشان را کاهش داد، پس سراغ مهندس ناظر و سازمان نظام مهندسی رفته‌اند و ۵۰ درصد از حق‌الزحمه مهندسان را کم کرده‌اند. نتیجه این می‌شود که مهندس ناظری که حتی با وجود تعرفه کامل هم نمی‌توانست معیشتش را اداره کند و در اسنپ کار می‌کرد، با کاهش ۵۰ درصد حق‌الزحمه، دیگر نظارتی بر پروژه‌ها ندارد، پس سازه‌ها بدون کیفیت و ملاحظات فنی بالا می‌رود.
در حدود دو دهه گذشته طرح‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن اجتماعی با هدف خانه‌دار کردن اقشار ضعیف یا به طور ناقص اجرا شد و یا در حد حرف باقی ماند. در دولت سیزدهم هم نهضت ملی مسکن کلید خورده است. ارزیابی‌تان از دلایل ناموفق بودن طرح‌های پیشین و پیش‌بینی‌تان از آینده نهضت ملی مسکن چیست؟
بنده اصل طرح مسکن مهر را که در دولت آقای احمدی نژاد شروع شد و مبنای آن قانون اساسی و عمل به تکلیف دولت‌ها برای خانه‌دار کردن مردم بود، قبول دارم اما بعدها مشخص شد این طرح بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد. امکانات هنگفتی از بانک مرکزی را به این پروژه وارد کردند، اما در عرصه اجرا با اشکالات زیادی مواجه شد. امروز شاهدیم مسکن مهر در برخی مناطق پس از ۱۳ سال هنوز نیمه‌کاره و یا بدون مشتری باقی مانده و به متقاضیان تحویل داده نشده است. در دولت آقای روحانی هم از طرف آقای آخوندی وزیر وقت راه و شهرسازی مقوله مسکن اجتماعی مطرح شد و من معتقدم حتی روی کاغذ هم نیامد! و زمانی که با مسئولان وقت از جمله معاون وزیر صحبت کردم متوجه شدم آقایان تصورشان از مسکن اجتماعی کاملاً اشتباه و مغایر با تجربه جهانی است. آن‌ها حتی نمی‌دانستند این ساختمان‌ها که برای اقشار خاص از جمله دانشجویان به صورت موقت ساخته می‌شود و نوعی خوابگاه است، سرویس بهداشتی، حمام و غیره مشترک دارد!
دولت سیزدهم هم شعار ساخت ۴ میلیون مسکن(سالی یک میلیون واحد) را مطرح کرده است، اما واقعیت این است که باوجود حسن نیت دولت، ما در کشور چنین امکاناتی نداریم. این عدد بسیار بزرگ است و با سنتی‌سازی مسکن در کشور ما و نبود صنعتی‌سازی نمی‌شود این هدف را اجرایی کرد. ضمن اینکه قدرت خرید هم وجود ندارد. در سال‌های اخیر، مردم تورم ۴۰ تا ۸۰ درصدی را بر شانه خود احساس می‌کنند.
این‌ها اغلب متقاضیان واقعی مسکن هستند که حقوق ثابت کارمندی یا کارگری می‌گیرند و با افزایش محدود حقوق، امکان خانه دار شدن را بیش از پیش از دست داده‌اند، پس پرداخت ۴۰ میلیون تومان در نهضت ملی مسکن برای خیلی‌ها مقدور نیست، ضمن اینکه فعلاً قیمت هر متر مربع مسکن در این طرح، به صورت علی‌الحساب تعیین شده است.
با شناختی که از اقتصاد مسکن و فضای ساخت و ساز در ایران دارم در نتیجه اجرای طرح مسکن ملی حتی با زمین مجانی، باز هم قیمت نهایی آن اگر گران‌تر از مسکن در بازار آزاد نشود، ارزان‌تر هم نمی‌شود. البته هنوز معلوم نیست زمین‌های متعلق به این طرح کجاست، اما به احتمال زیاد، هزینه عرصه در محاسبات گنجانده شده است و بعداً از مردم دریافت می‌شود. من معتقدم وقتی مردم توان خرید ندارند و دولت هم بنا دارد بر اساس سرمایه مردم حرکت کند، کمی کار سخت می‌شود.
سیاست افزایش تسهیلات خرید و ودیعه مسکن را در شرایط فعلی تا چه حد درترمیم قدرت خرید مردم، مؤثر می دانید؟
قطعاً افزایش تسهیلات ودیعه و خرید مسکن هم با توان پرداخت اقساط در مردم سازگار نیست. مثلاً وام ودیعه را در تهران به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش داده‌اند با ۱۸ درصد سود و بازپرداخت چهار یا پنج ساله. با یک حساب سرانگشتی، فرد وام گیرنده باید ماهی ۲میلیون تومان اضافه پرداخت کند. اگر این فرد توان پرداخت داشت که همین ماهی ۲میلیون تومان را به مالک می‌داد و قرارداد را تمدید می‌کرد و نیازی نبود مردم، دستشان را جلو بانک‌ها دراز کنند و درگیر پروسه اداری طاقت فرسا برای گرفتن وام شوند.
افزایش وام خرید مسکن به ۷۰۰ میلیون تومان هم که البته هنوز از سوی شورای پول و اعتبار تأیید نشده است، هر چند با هدف تکان دادن بازار است اما مستأجران و آن‌هایی که در کف جامعه هستند، توان پرداخت اقساط ۱۱ میلیونی‌اش را ندارند.
به هر حال هدف بزرگ اصل ۳۱ قانون اساسی یعنی «داشتن مسکن متناسب با نیاز افراد و مردم و خانوارها» و همچنین حمایت از مستأجران برای دولت سیزدهم در اولویت است. چطور می‌شود این اهداف را در شرایط تورمی حال حاضر با قدرت خرید مردم متناسب سازی کرد؟
بی شک نمی‌توانیم مدعی باشیم در این چند دهه کار خاصی در حوزه مسکن صورت نگرفته، اما هر مسئولی آمده حرفی زده و رفته بدون اینکه نقشه و طرح جامع مسکن داشته باشیم. طبعاً دولت نباید برای اقشار متوسط به بالا کاری کند؛ چون این اقشار به هر حال امکان خانه دار شدن دارند. مشکل، اقشار متوسط به پایین هستند که توان مالی برای پرداخت اقساط سنگین ندارند؛ بنابراین در سال‌های اخیر شاهد کوچ مستأجران از مناطق مرفه بالای شهر به پایین شهر، حومه و بعد حلبی آبادها هستیم؛ چون مستأجران امکان کنار آمدن با تقاضاهای مالی مالکان را ندارند.
ضمن اینکه بسیاری از مالکان، سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها را به واسطه اجاره نامه‌های دووجهی به راحتی دور می‌زنند. بر همین اساس دولت باید همان طور که در دنیا هم متداول است، ساخت مسکن استیجاری توسط برخی شرکت‌های بزرگ با امکانات دولتی، اجاره هایی با مدت زمان مشخص را در پیش بگیرد. این ساختمان‌ها قابل واگذاری و اجاره به شرط تملیک نیستند و وقتی افراد، از نظر مالی توانمند شوند و امکان خرید مسکن داشتند، واحد را تخلیه می‌کنند و به دیگری تحویل می‌دهند.
نگهداری از این ساختمان‌ها هم با شرکت سازنده است. در این صورت می‌توان نرخ‌های دستوری وضع کرد؛ چون ساختمان حمایتی است. این پدیده در کشورهای با اقتصاد توسعه یافته تجربه شده و وجود خارجی دارد و طرحی توهمی نیست. همچنین ساخت ساختمان‌های ارزان قیمت، تجربه ای است که در منطقه ای نزدیک پاریس برج‌هایی برای کارگران با متراژ کم و قیمت‌های بسیار نازل اجرا شده است یا می‌توان مانند برخی کشورها ساختمان‌های اجتماعی با تعریف درست جهانی ساخت.
