ساخت ۶ میلیون مسکن تا ۱۴۰۴ تنها راه تنفس

مهدی غلامی: قانون اساسی کشور در قالب 3 اصل 3، 31 و 43 قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر خانوار ایرانی تلقی کرده و بر این مبنا دولت مکلف است، زمینه تامین این نیاز را مهیا سازد.

یکی از سوالات پر تکرار پیرامون مسئله تامین مسکن، نیاز سنجی در این حوزه است. در همین رابطه مسئولان اعداد متفاوتی از ساخت سالانه 200 هزار مسکن گرفته تا نیاز دو میلیونی به ساخت را مطرح می‌کنند.  

در همین راستا براساس واقعیت های بازار مسکن، برآورد میزان واقعی نیاز کشور به تولید مسکن از اهمیت خاصی برخوردار است و باید بررسی شود آیا اتکا به تولید بخش خصوصی در این حوزه و ادامه روند فعلی می توان امیدی به تنظیم بازار مسکن و کنترل عرضه و تقاضای این بازار داشت. بدین منظور با استفاده از داده های حاصل از سرشماری مسکن و نفوس در سال های 1390 و 1395 و همچنین با هدف رسیدن به نقطه مطلوب تا سال 1405 این بررسی انجام شده است.

نیاز به تولید مسکن را می توان ناشی از 4 دسته عامل دانست که شامل جبران کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار موجود در کشور، نیاز ناشی از تقاضاهای جدید بازار مسکن که عمدتا ناشی از ازدواج هستند، نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت های فرسوده شهری و روستایی و سایر موارد از جمله ذخیره طبیعی مسکن می‌شود.

کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار موجود در کشور

مطابق با سرشماری سال 95 در حالی که تعداد خانوارهای کشور 24 میلیون و 196 هزار خانوار گزارش شده، تعداد واحدهای مسکونی دارای سکنه کشور 22 میلیون و 825 هزار واحد بوده است. یعنی در شرایط فعلی بعضی از خانوارهای کشور به صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی می کنند و یا به محل زندگی آن ها نمی توان مسکن اطلاق کرد. پس برای اینکه هر خانوار یک واحد مسکونی برای سکونت داشته باشد، بازار مسکن کشور با یک میلیون و 371 هزار واحد مسکونی کمبود مواجه است.

سایر موارد از جمله ذخیره طبیعی مسکن

در کشورها به منظور تنظیم بازار عرضه و تقاضا همواره باید تعدادی واحد مسکونی قابل از سکنه وجود داشته باشد. همچنین با توجه به اینکه همواره ساخت وساز در مناطق شهری بزرگ از متوسط کشوری بالاتر بوده، تعداد واحدهای مسکونی در کل کشور به صورت متوازن توزیع نیافته است، بنابراین لازم است تعداد واحدهای کشور بیش از تعداد خانوارهای کشور باشد. البته به این موارد باید واحدهایی که برای مصارف اداری و غیرمسکونی تولید می شوند، نیز اضافه کرد. لذا به نظر می‌رسد که می‌بایست حدود 600 هزار واحد نیز به عنوان ذخیره بازار، در ده سال برنامه ریزی شود.

شاید مطرح شود که می توان واحدهای مسکونی خالی که هم اکنون در کشور به تعداد قابل توجه ای وجود دارد، به عنوان ذخیره بازار در نظر گرفته شود. حال آنکه بخش عمده‌ای از واحدهای خالی به دلیل لوکس بودن یا تفریحاتی بودن (نظیر واقع شدن در مناطق گردشگری) قابل سکونت برای عموم جامعه نیست. در واقع بخش عمده‌ای از این واحدها چنانچه قابل عرضه به بازار بودند، هم اکنون خالی باقی می‌ماندند.

تقاضاهای جدید بازار مسکن

بازار مسکن همواره با تقاضاهای جدیدی مواجه است که عمده ترین این تقاضاها ناشی از ازدواج است. برای برآورد این نیاز می توان دو مسیر را انتخاب کرد. یکی از این روش ها با استفاده از تعداد ازدواج های صورت گرفته در سال های اخیر و بدست آوردن برآوردی با استفاده از این داده هاست. بر این اساس، از آنجایی که در ده سال اخیر، به صورت میانگین 783 هزار ازدواج رخ داده است، می توان گفت بازار مسکن باید پاسخگوی این تعداد تقاضای جدید باشد.

اما این نکته قابل اهمیت است که میزان ازدواج در کشور به شرایط اقتصادی خانواده ها وابستگی بسیاری دارد. در این بین تامین مسکن نقش بسیار اساسی دارد؛ یعنی اگر تامین مسکن به سهولت و با هزینه های کمتری ممکن شود، بی شک آمار ازدواج در کشور با رشد قابل توجهی رو به رو خواهد شد. بنابراین یک روش دیگر برای محاسبه مسکن مورد نیاز کشور برای عرضه به تقاضاهای ناشی از ازدواج، در نظر گرفتن تعداد ازدواج های ممکن در کشور است. بر همین اساس مطابق با سرشماری 1395، حدود 14 میلیون نفر مرد هرگز ازدواج نکرده در بازه سنی 10 سال و بیشتر در کشور وجود دارد که تا سال 1405 ـ با احتساب مرگ و میر ـ حدود 12 میلیون نفر از آنها به سن بالای 20 سال خواهند رسید. تبعا برای تشکیل خانواده و نیاز به مسکن این 12 میلیون نفر، می‌بایست پیش بینی‌های لازم صورت پذیرد.

نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت های فرسوده شهری و روستایی

مطابق با بررسی های انجام شده توسط وزارت راه و شهرسازی در سال 1392 برای بازنگری در طرح جامع مسکن، در حال حاضر در کشور ایران بیش از 11.2 میلیون نفر در 76.4 هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می کنند. در این صورت می توان گفت به صورت میانگین 21 درصد از واحدهای مسکونی کشور در بافت فرسوده قرار دارند که با توجه به مشکلات متعدد بافت‌های فرسوده، خصوصاً زلزله‌خیز بودن ایران، این مسئله تبدیل به «تهدیدی» انسانی، اجتماعی و اقتصادی برای شهرها و کلان­شهرها شده است. علاوه بر این باید واحدهایی که خارج از بافت فرسوده قرار دارند ولی به دلیل سن بالا و عدم استحکام مصالح به کار رفته نیاز به بازسازی و بهسازی دارند، اضافه کرد. بنابراین با یک برآورد حداقلی می توان گفت 5 میلیون واحد مسکونی فرسوده شهری نیاز به بازسازی دارد.

در روستاهای کشور، سهم واحدهای مسکونی غیر مقاوم نگران کننده تر است. مردادماه سال 96 عزیزالله مهدیان، معاون بازسازی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی گفته بود: «هم اکنون بیش از سه میلیون و 200 هزار واحد روستایی غیر مقاوم در کشور وجود دارد». بنابراین در مجموع باید گفت 8 میلیون واحد مسکونی کشور باید مورد بازسازی و بهسازی قرار گیرند.

نیاز واقعی کشور، تولید 6 میلیون واحد مسکونی تا سال 1404

با جمع بندی موارد ذکر شده، برای حل مشکل عرضه مسکن کشور تا سال 1405، لازم است از سال 1400 تا سال 1404 بیش از 6 میلیون واحد مسکونی تولید و به بازار عرضه گردد. بنابراین میزان نیاز واقعی کشور تولید 1.5 میلیون واحد در سال است و ادامه روند فعلی بدون ایجاد جهش در ساخت مسکن نمی تواند مشکلی از مشکلات بازار مسکن کشور حل کند.

در پایان باید گفت حل مشکل کمبود تولید و عرضه واحدهای مسکونی نیاز به توجه جدی سیاست گذران و مسئولین وزارت راه و شهرسازی دارد که در این راستا، حمایت صحیح از تولید و عرضه مسکن، افزایش میزان اعطای وام ساخت مسکن، حذف هزینه زمین از هزینه نهایی مسکن و مقابله جدی با سوداگران بازار مسکن می تواند راه گشا باشد.