چرا قیمت مسکن نجومی شد؟؛ تلویزیون به جای صاحب‌خانه خوب پویش حکمران خوب ایجاد کند

نسیم آنلاین: قیمت‌های مسکن به حدی نجومی شده که دیگر خرید مسکن دغدغه نیست بلکه حتی اجاره مسکن برای خانواده‌ها مخصوصا در کلان شهرها به معضل جدی تبدیل شده است. صاحب خانه‌های که علاوه بر پول پیش، اجاره بالا هم می‌خواهند و این در شرایطی است که به دلیل مشکلات اقتصادی کسب و کارها از رونق افتاده و درآمدها دچار نوسان و کاهش شده است.

مسکن که نیاز ضروری هر خانواده‌ای است و طبق قانون اساسی دولت وظبفه دارد در این زمینه برنامه ریزی‌ها لازم را برای خانه‌دار کردن خانوارها انجام دهد اما با کم کاری دولت امروزه با بحران میسکن مواجه شده‌ایم. اینکه چرا قیمت‌های مسکن نحومی شده و خریدار و اجاره نشین را به سختی انداخته و چه راهکارهایی در این زمینه وجود دارد جزو مباحثی است که با «ابوالفضل نوروزی» کارشناس حوزه مسکن در میان گذاشتیم. تقاضا و عرضه در بازار مسکن دچار مشکل است

نوروزی با بیان اینکه در هربازاری مسئله تقاضا و عرضه دچار مشکل شود در آن بازار قیمت ها افزایش شدید پیدا می‌کند گفت: در حوزه بازار مشکل ما در هر دو حوزه مشکل داریم. در مسئله عرضه در ۷ ساله گذاشته مشکل داشتیم و در حوزه تقاضا از قبل از انقلاب با تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن مواجه هستیم. وقتی مطرح می‌کنیم که عرضه مشکل جدی داشته به این معنی است که در هفت ساله گذشته در بهترین وضعیت سالی ۳۵۰ هزار خانه ساخته شده که آن هم توسط بخش خصوصی و خود مردم بوده است.

وی ادامه داد: در طرح جامع مسکن که سال ۹۲ توسط وزیر وقت مسکن آقای آخوندی بازنگری شد آورده شده که در کشور از سال ۱۳۹۴ تا ۱۴۰۴ سالانه یک میلیون باید واحد مسکونی ساخته شود. اما ۶۵۰ هزار در این پنج سال سالانه کمتر ساخته شده است. اختلاف سه الی چهار میلیونی که با این کم کاری به وجود امد بازار را دچار بحران کرده است. این در حالی است که ما معتقد هستیم سالانه باید ۱ و نیم میلیون خانه ساخته شود اما اگر همان عدد دولت را هم مبنا بگیریم باز بین عرضه و تقاضای مسکن شکاف وجود دارد.

وی سپس به مسئله وجود تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن پرداخت و اظهار داشت: تقریبا ۷۰ درصد معاملات مسکن در کشور معاملاتی هستند که بر اساس تقاضای سوداگرانه صورت می گیرند و تقاضای مصرفی نیستند. یعنی از هر ده خانه ای که خرید و فروش می شود هفت مورد ان تقاضای واقعی نیست. مسئله عرضه و تقاضا که اشاره کردم ریشه بحران مسکن در کشور ما است لذا هر راهکاری که بخواهد ارائه شود باید ناظر به افزایش عرضه و یا کنترل تقاضای سرمایه‌ای باشد. مسکن مهر توانست بازار مسکن را به ثبات برساند وی با اشاره به برخی موضع گیری‌ها پیرامون اینکه در حوزه تولید مسکن مشکل نداریم و در حوزه توزیع دچار مشکل هستیم گفت: حرف درستی است ما باید سیاستگذاری که انجام می دهیم به نحوی باشد که هم مسکن تولید کنیم و هم واحدهای تولید شده به صورت مطلوبی توزیع شود و به دست مردم برسد. اگر عرضه را افزایش بدهیم اما جلوی تقاضای سرمایه‌ای را نگیریم قطعا دچار مشکل می‌شویم. اما باید به این نکته توجه کنیم که به صورت کلی افزایش عرضه اقدام مثبتی است و تقاضاهای سرمایه ای بالاخره تنها می‌تواند بخشی از بازار را پوشش دهند.

وی با بیان اینکه مسکن مهر توانست عرضه را افزایش دهد گفت: در سال هایی که طرح مسکن مهر در حال اجرا بود تورم حوزه مسکن پایین تر از تورم عمومی بود و خیلی‌ها صاحب خانه شدند. اتفاقا در مدل مسکن مهر به دلیل شیوه اجرا و کنترل هایی که صورت گرفت تقاضای سوداگرانه مجال عرض اندام پیدا نکرد چرا که از ابتدا معلوم بود مسکن برای چه کسی ساخته می شود. اگر طرح مسکن مهر ادامه پیدا می کرد و ما از طرف دیگر تقاضای سوداگرانه را هم کنترل می کردیم امروز در حوزه مسکن مشکل نداشتیم.

بازار مسکن بهشت دلال ها این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به سود آوری بازار مسکن که این بازار را تبدیل به بهشت دلالان کرده است گفت: در بازار مسکن فرد با کمترین هزینه بیشترین سود را کسب می کند. این امر به اقتصاد کشور و تولید ضربه زده است. در حالی که در این بازار سود بالا با کمترین زحمت به دست می آید اما در تولید دچار موانع جدی هستیم که تولید کننده را از تولید منصرف می کند. در واقع وقتی بازارهای موازی تولید بدون ریسک باشند و تولید با ریسک همراه باشد نقدینگی به جای تولید به این بازارهای موازی هدایت می شود.

نوروزی ادامه داد: در دنیا از صد سال پیش ابزاری به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه برای کنترل بازارهای موازی تولید قرار داده اند. ما باید بازارهای موازی تولید را بازار داغی بکنیم که کسی جرات دست زدن به آن را نداشته باشد. یعنی مثلا باید از مابه التفاوت خرید و فروش نرخ بالای مالیات اخذ شود که فرد با قصد سورداگری وارد آن بازار نشود. مثلا در کره جنوبی که تورم زیر ده درصد است از مابه التفاوت خرید و فروش مسکن پنجاه درصد سود را دریافت می‌کنند.

آخوندی یک تنه بازار مسکن ایران را بهم ریخت

وی با بیان اینکه باید بحث مالیات بر عایدی سرمایه را از حوزه مسکن شروع کنیم تا به مرور به حوزه های دیگر هم تسری بدهیم گفت: سال ۹۴ مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس تصویب شد و رئیس جمهور در اصلاح قانون مالیات های مستقیم به وزیر راه و شهر سازی ابلاغ کرد که ظرف ۶ ماه سامانه املاک و اسکان راه اندازی شده و مالیات اخذ شود. این ۶ ماه شد ۶ سال و اتفاقی نیفتاده و مسئولان با بهانه ملاحظات اجرایی و این که صرفه ندارد کار را تعطیل کردند.

وی افزود: در صورتی که مالیات بر خانه های خانه مالیات تنظیمی است. گر هم مسئولان وقت اعتقاد داشتند نرخ این مالیات کم است باید اصلاحات لازم در این زمینه را به مجلس پیشنهاد می کردند و بن بستی در این زمینه وجود نداشت تنها بن بست در این زمینه اراده لازم است که برخی مسئولان وقت از ان برخوردار نبودند و در راس آنان آقای آخوندی مانع اجرایی شدن این قانون شد.

نوروزی بیان داشت: اگر مالیات بر عایدی سرمایه اجرایی می شد و اگر مسکن مهر ادامه پیدا می کرد کمااینکه آخوندی در مجلس هنگام رای اعتماد گفت من مسکن مهر را ادامه می دهم و اصلا من مبدع این ادبیات در ایران هستم اما وقتی وزیر شد اقدامی نکرد اگر این اتفاقا صورت می گیرد امروز بحران مسکن نداشتیم.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به لطمات آخوندی به حوزه مسکن ایران گفت: ادامه ندادن مسکن مهر و تکمیل نکردن پروژه های ناقص مسکن مهر، عدم اجرای مالیات بر خانه های خالی و جلوگیری از تصویب مالیات بر عایدی سرمایه لطماتی بود که آخوندی به حوزه مسکن ایران زد. علاوه بر این ها در سال 73که وزیر راه و شهر سازی بود جلوی اجرای قانون زمین شهری را گرفت که طبق حساب صد و فرمان امام عرضه زمین صورت می گرفت. در واقع زمین ها آماده سازی شده و در اختیار مردم برای خانه سازی قرار می گرفت. یعنی عملا همه راه های که منجر به افزایش عرضه زمین و مسکن می شد را آقای آخوندی مسدود کرد.

راهکارهای اجرای مالیات بر خانه‌های خالی

نوروزی با بیان اینکه مالیات بر خانه های خالی راهکاری است که امکان عملیاتی شدن دارد اما نیاز به اراده دارد و اینکه برای شناسایی خانه های خالی از چند مسیر استفاده شود گفت: اطلاعات سامانه املاک و مستغلات باید متناسب با اطلاعات وزارت نیرو از میزان مصرف آب، برق، گاز و.. که به کدپستی هر خانه ای وصل است به روز شود و با تقاطع گیری این اطلاعات خانه های خالی شناسایی شود.

وی ادامه داد: نکته دوم اینکه ما می توانیم از نظارت مردمی که رهبری گفتند استفاده کنیم بالاخره کسی که خانه را احتکار می کند به نوعی فساد انجام می دهد. همانطور که ما با احتکار در کالاهای دیگر برخورد می کنیم باید با احتکار مسکن هم برخورد کنیم. مردم می توانند افرادی که خانه خالی دارند را معرفی کنند.

این کارشناس حوزه مسکن بیان داشت: نکته سوم هم اینکه ما می توانیم قاعده، مبنا را عوض کنیم و فرض را بر این بگذاریم که همه خانه هایی که در کشور وجود دارد خالی است مگر اینکه فرد در سامانه اعلام کند که خود از این خانه استفاده می کند یا اینکه آن را اجاره داده است. با استفاده از دو سیستم قبلی راستی آزمایی می کنیم واگر اطلاعات غلط داده باشد مالیات بیشتر اخذ می شود.

وی با بیان اینکه در قانون بودجه سال ۹۹ شهرداری ها در شناسایی خانه های خالی قرار است دولت را کمک کنند و پنجاه درصد در آمد به شهرداری ها برسد هم گفت: این در آمد خوبی و پایداری برای شهرداری است و از طرف دیگر ماموران شهرداری هم می توانند در شناسایی خانه های خالی به دولت کمک کنن. اگر همه این راهکار ها با هم اجرایی شود امکان عملیاتی شدن مالیات بر خانه های خالی وجود دارد. علاوه بر این اگر نرخ مالیات موثر باشه هزینه برای افراد بالا می رود و امکان تخلف کاهش پیدا می کند. ودیعه اجاره به ضرر اجاره نشین‌ها است نوروزی با بیان اینکه مالیات بر زمین‌های خالی و خانه‌های لوکس هم باید جدی گرفته شود گفت: برای بهبود وضعیت مسکن وام ساخت باید شرایط بهتری داشته باشد. اگر این اقدامات صورت نگیرد ما همچنان با مشکل مسکن مواجه خواهیم بود و با راهکارهای کوتاه مدت نمی‌توان مشکل را حل کرد.

وی با اشاره به طرح دولت برای ارائه وام به مستاجرین هم بیان داشت: اگر چه ممکن است این امر در کوتاه مدت کمکی به مستاجران باشد اما در بلند مدت به ضرر دولت و مستاجرین خواهد بود. وقتی اعلام می شود که مثلا ۵۰ میلیون تومان وام به مستاجرین داده می شود در نگاه اول کمکی به خانوارهای اجاره نشین هست ولی نکته ای که در پس این به وجود می آید این نکته است که صاحب خانه ای که با ۱۰۰ میلیون خانه خود را رهن می دادن الان می داند که می تواند پنجاه میلیون بیشتر بگیرد. چون واحدهای که اجاره داده می شود هم کم است دست صاحب خانه‌ها در این حوزه باز است. از طرف دیگر امسال وام دادید سالهای بعد را می‌خواهیم چگونه بگذرانیم؟ چرا همین منابع محدود بانکی را به خود مردم نمی دهیم تا خانه بسازند. اقدام ملی مسکن به نتیجه ای نخواهد رسید نوروزی در مورد طرح اقدام ملی مسکن هم گفت: در این طرح قرار بود در دو سال 99 و 1400 کلا 400 هزار خانه ساخته شود. یک سال گذشت و هنوز اتفاقی نیفتاده است. بعضی بحث های این طرح کپی برداری ناقص از مسکن مهر است. اما این طرح باعث خانه دار شدن طبقات پایین نمی شود و در صورت به نتیحه رسیدن هم طبقات متوسط را صاحب خانه می کند. در حالی که سیاست گذار باید دهک های پایین را اولویت قرار دهد.

وی با اشاره به پویش صاحبخانه خوب هم گفت: این اقدام امر خوبی است اما صداوسیما باید پویش حکمران خوب هم راه اندازی کند. پویش وزیر راه و شهر سازی خوب هم لازم است. وقتی این اتفاقات نیفتند پویش صاحبانه خوب حالت کاریکاتوری به خود می گیرد.