ملت، صادرات و تجارت بزرگ‌ترین مالکان خانه‌های خالی

اخیرا آمارهای رسمی دارایی‌های ثابت و تملیکی بانک‌ها (اعم از زمین، ساختمان و...) بعد از دهه‌ها ابهام، در قالب اطلاعیه «افشای فهرست زمین و ساختمان» روی سایت کدال قرار گرفته است، بررسی‌ها از اطلاعات ارائه شده 18 بانک بورسی نشان می‌دهد که در پایان سال 1399 تقریبا 4 درصد از دارایی 18 بانک به ارزش 121 هزار میلیارد تومان به بخش املاک و مستغلات اختصاص دارد. این نسبت در پایان سال 1393 تقریبا 3.7 درصد بوده که نشان می‌دهد بانک‌ها نه‌تنها تمایلی به فروش ندارند بلکه دست خوبی در املاک‌داری پیدا کرده‌اند. بانک‌های موردنظر چیزی در حدود 14 هزار فقره زمین و ساختمان با کاربری‌های متفاوت اداری، تجاری، مسکونی، کشاورزی و... به ابعاد 37 میلیون مترمربع دارند که 9629 فقره آن دارایی‌های ثابت بوده و 4107 فقره نیز دارایی‌های تملیکی است که بانک‌ها در ازای عدم‌پرداخت اقساط مشتریان خود آنها را به تملک خود درآورده‌اند. ریسک نظام بانکی هر روز بیشتر می‌شود و حول این موارد 4 نکته بسیار اساسی به ذهن می‌رسد که آژیر هشدار بانکی را سیاه می‌کند؛ 1- بر اساس مصوبه 29 اردیبهشت 1394 نسبت دارایی‌های ثابت به حقوق صاحبان سهام 75 درصد عنوان شده و اعلام شده مجازات تخطی از این مقررات‌ها ممنوع ساختن بانک از انجام بعضی امور بانکی به‌طور موقت یا دائم است. نسبت دارایی‌های ثابت به حقوق صاحبان سهام در این 18 بانک تقریبا 160 درصد است، 2- براساس ماده 16 قانون رفع موانع تولید در سال 1394، کلیه بانک‌ها و موسسات اعتباری می‌بایست سالانه حداقل 33 درصد از اموال خود را می‌فروختند که از این کار سرباز زده‌اند، 3- میانگین هر مترمربع زمین و ساختمان در زمستان 99 در حدود 7 میلیون تومان بوده که اگر مجموع متراژ دارایی‌های بانک‌ها که 37 میلیون مترمربع است را داشته باشیم به ارزشی در حدود 300 هزار میلیارد تومان می‌رسیم. همچنین مساحت ساختمان و زمین این 18 بانک معادل مساحت نزدیک به 600 هزار واحد مسکونی است. نتیجه؛ بانک‌ها در ابراز دارایی‌های ثابت و تملیکی خود کم‌اظهاری کرده و ارزش واقعی آن را اعلام نکرده‌اند. دلیل؛ گریز از مجازات‌های بانک مرکزی. 4- راهی جز نصب «مالیات ملاکی» برای ترغیب سیستم بانکی به فروش دارایی‌هایش وجود ندارد. وزارت اقتصاد و بانک مرکزی هرچه سریع‌تر تصمیم بگیرد.

نظام بانکی زیر ذره‌بین

هیات‌مدیره سازمان بورس بر اساس مصوبه‌ای در تاریخ 26 تیرماه، شرکت‌های بورسی را ملزم به انتشار فهرست زمین و ساختمان‌های خود درقالب اطلاعیه «افشای فهرست زمین و ساختمان» روی سایت کدال کرد. در سال‌های اخیر مزایده زمین‌ها و ساختمان‌های تحت مالکیت شرکت‌ها به‌خصوص بانک‌ها در بازار سرمایه چالش ایجاد کرده بود. به‌عنوان مثال میزان مبلغی که شرکت بهساز کاشانه یکی از املاک خود را به مزایده گذاشته بود، باعث ایجاد نارضایتی در بین سهامداران شرکت شده بود و یا میزان مبلغی که بانک آینده برای مزایده «ایران مال» درنظر گرفته بود، واکنش‌های بسیاری را از سوی فعالان اقتصادی و سیاسی برانگیخت. به همین رو تصویب این ابلاغیه قدمی بزرگ در افزایش شفافیت بازار سهام کشور بود و می‌توان امیدوار بود که گردش اطلاعات و آگاهی‌رسانی در بازار سرمایه کشور بیشتر شود. پیرو این مصوبه چند روزی است که «سامانه اطلاع‌رسانی ناشران کدال» را «افشای اطلاعات زمین و ساختمان» پر کرده است و در این بین خالی از لطف نبود که به‌صورت‌های 18 بانک بورسی سرکی بکشیم و برآوردی از میزان دارایی‌های ثابت و تملیکی آنها اعم از؛ زمین، ساختمان، ماشین‌آلات و... داشته باشیم. آنچه مشخص است اشتهای ناتمام بانک‌ها در حبس دارایی به‌صورت املاک و مستغلات است که در ادامه توضیح خواهیم داد که این کار نه‌تنها غیرقانونی است، بلکه آسیب‌های فراوانی را به چرخه اقتصادی کشور وارد خواهد کرد.

حبس 120 هزار میلیارد تومان املاک در بانک‌ها

بررسی میانگین دارایی‌های ثابت 18 بانک منتخب (بانک‌هایی که در بورس عضویت داشته و صورت‌های مالی آنها در دسترس است) در سال‌های 1393 تا 1399 حاکی از روند رو به رشد دارایی‌های ثابت و تبدیل نقدینگی به زمین  و ساختمان و دارایی ثابت دارد و این پرسش را مطرح کرده که دلیل سرازیر شدن منابع بانک‌ها به‌سمت دارایی‌های ثابت چه بوده است و چرا بانک‌ها به‌جای رشد منابع مالی نقد خود و رشد توان تسهیلات‌دهی، عملا با انباشت دارایی‌‌های ثابت به‌جای افزایش قدرت نقدشوندگی دارایی‌های خود مواجه هستند؟ آخرین اطلاعات منتشر شده از «افشای فهرست زمین و ساختمان»  بانک‌ها نشان می‌دهد که در پایان سال 1399 تقریبا 4 درصد از دارایی 18 بانک به ارزش 121 هزار میلیارد تومان به بخش املاک و مستغلات اختصاص دارد. کل دارایی‌های 18 بانک مورد بررسی نیز با استخراج از صورت‌های مالی در حدود 3000 هزار میلیارد تومان به‌دست می‌آید. این درحالی است که در پایان سال 1393 تقریبا 3.7 درصد از کل دارایی‌های این 18 بانک را املاک و مستغلات تشکیل داده و بر اساس آمار‌ها میزان املاک و مستغلات و تملک وثایق تملیکی بدهکاران برابر 22 هزار 500 میلیارد تومان بوده و مجموع دارایی نیز در حدود 600 هزار میلیارد تومان ثبت شده است. به عبارت دیگر، شاخص‌های عملکرد بانک‌ها نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از سپرده‌های بانک‌ها نه‌تنها توسط شرکت‌های وابسته سرمایه‌گذاری نشده، بلکه حتی به وام‌های بی‌بازگشت نیز تبدیل نشده و به‌خاطر عملکرد نامناسب بانک‌ها و تسهیلات گیرندگان، تبدیل به دارایی‌های غیرمولد و ثابت شده که مصداق بارز آن افزایش تعداد شعب بانک‌ها، زمین و ساختمان و وثایق بانکی است.

در نگاه اول به‌نظر می‌رسد که این نسبت از سال 93 تاکنون چندان تغییری نکرده و در محدوده استانداردی قرار دارد (زیر 5 درصد) اما میزان کل دارایی‌های بانکی با رشد 400 درصدی از 600 هزار میلیارد تومان در سال ۹۳ به 3000 هزار میلیارد تومان در سال 99 رسیده است. درحالی که میزان دارایی‌های غیرمنقول (اعم از ثابت و تملیکی) در بازه مورد بررسی تنها 170 درصد رشد داشته است؛ بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که رشد مخرج کسر از صورت آن بیشتر بوده و سبب کاهش این نسبت شده است و درواقع بانک‌ها بار دارایی‌های ملکی خود را در این مدت کاهش نداده‌اند. اینها درحالی است که براساس ماده 16 قانون رفع موانع تولید در سال 1394، کلیه بانک‌ها و موسسات اعتباری می‌بایست سالانه حداقل 33 درصد از اموال منقول و غیرمنقول خود را واگذار و عایدی آن را در عملیات‌های بانکی مانند تسهیلات‌دهی استفاده می‌کردند. البته مساله واگذاری اموال مازاد بانک‌ها به سال 86 و تصویب آیین‌نامه «نحوه واگذاری دارایی‌های غیرضرور» برمی‌گردد. با این حجم از قوانین و الزامات اما به‌نظر می‌رسد که بانک‌ها نه‌تنها تمایلی به فروش ندارند بلکه دست خوبی در املاک‌داری پیدا کرده‌اند.

14 هزار زمین و ساختمان در مالکیت 18 بانک

در ترازنامه بانک‌ها در سرفصل دارایی دو مولفه دارایی‌های ثابت مشهود و دارایی‌های نامشهود وجود دارد. دارایی ثابت مشهود دارایی‌هایی هستند که موجودیت عینی و عملیاتی دارد که شامل زمین، ساختمان و ماشین‌آلات می‌شود و دارایی‌های نامشهود دارایی‌های غیرجاری هستند که موجودیت عینی و عملیاتی ندارند، مانند حق اختراع، سرقفلی، حق چاپ و... . بررسی «افشای فهرست زمین و ساختمان»  بانک‌های فعال در بازار سرمایه نشان می‌دهد میزان دارایی‌های ثابت در صورت مالی بانک‌های مورد بررسی حدود 57 هزار میلیارد تومان و تعداد آنها نیز 9629 مورد است. رقم دارایی‌های ثابت مشهود در سال ۹۳ حدود 21.6 هزار میلیارد تومان بوده که تا سال 99 حدود 165 درصد رشد داشته است. هرچند بخشی از این افزایش به «تورم املاک و مستغلات» مربوط است، اما در هر حال به‌نظر می‌رسد بانک‌ها طی سال‌های ۹۳ تا 99 به هر دو نوع دارایی‌های خود افزوده‌اند. قلم دیگری نیز در ترازنامه بانک‌ها وجود دارد که در زیرفصل سایر دارایی‌ها قرار دارد. این بخش شامل دارایی‌های منقول و غیرمنقول می‌شود. دارایی‌های غیرمنقول مانند زمین، ساختمان مسکونی، ساختمان اداری و تجاری و همین‌طور کارخانه است که بانک‌ها در ازای عدم‌پرداخت اقساط مشتریان خود آنها را به تملک خود درآورده‌اند. به همین دلیل این آیتم در صورت‌های مالی وثایق تملیکی نام دارد. ارزش وثایق تملیک شده نیز 44 هزار میلیارد تومان بوده که از مجموع ارزش 4107 مورد برآورد شده است. درواقع ارزش سرمایه‌گذاری‌های ارادی ۱۶ بانک در بخش مستغلات معادل 1.7 درصد کل دارایی‌ها است و ارزش تملک وثایق تملیکی که می‌توان از آن به‌عنوان سرمایه‌گذاری‌های غیر‌ارادی یاد کرد 1.3 درصد کل دارایی‌ها را دربرمی‌گیرد. ترکیب این دو موجب‌شده چهار درصد از دارایی‌های بانک درگیر بخش مستغلات باشد.

کار بانک‌ها از آژیر قرمز گذشته

بر اساس استانداردها، نسبت دارایی‌های غیرمولد یک بانک به منابع در آن، نباید از درصد معینی در حدود 5 درصد بیشتر باشد که متاسفانه این نسبت در بانک‌های مورد بررسی درحال نزدیک شدن به 5 درصد است و حجم بالایی از منابع آنها تبدیل به دارایی‌های ثابت و غیرمولد شده است. بر اساس مقررات کمیته بال، افزایش سرمایه بانک‌ها باید به‌صورت نقدی باشد و نمی‌توان دارایی فیزیکی را جزء سرمایه بانک محسوب کرد، چون درمعرض ریسک است. اتفاقی که در چند سال اخیر با افزایش تعداد شعب و املاک و مستغلات بانک‌ها رخ داد و موجب افزایش دارایی‌های غیرمولد آنها شد، تحت تاثیر نرخ بالای تورم و به‌ویژه جهش قیمت املاک بود. این موضوع موجب شد برخی از بانک‌ها، دارایی خود را به ساختمان و زمین تبدیل کنند و هر سال با تجدید ارزش این دارایی‌ها در دفاتر مالی خود، در ظاهر سودآور باشند. از سوی دیگر طبق قانون، نباید نسبت دارایی‌های ثابت به حقوق صاحبان سهام از ۷۵ درصد بیشتر باشد؛ اما درحال حاضر این نسبت به 150 درصد رسیده است. بررسی صورت‌های مالی 18 بانک بورسی نشان می‌دهد که جمع «حقوق صاحبان سهام» این بانک‌ها 80 هزار میلیارد تومان بوده که با احتساب 120 هزار میلیارد تومان دارایی‌های ثابت و تملیکی، نسبت دارایی‌های ثابت به حقوق صاحبان سهام در حدود 150 درصد به‌دست خواهد آمد.

در بازه زمانی سال 1393 تا 1399 بازار ملک ایران، ابتدا با رکود سنگین (1393 تا 1396) و بعد از آن با جهش تورمی (1397 تا 1399) مواجه شد و اگرچه ارزش دارایی‌های بانک‌ها نیز در این سال‌ها افزایش داشت، اما امکان فروش و نقدشوندگی این دارایی‌ها بسیار پایین بود و از طرفی بانک‌ها به‌دلیل آنکه برآورد تورم چند سال یک‌بار داشتند، از فروش سرباز زده‌اند. علاوه‌بر این باید اضافه کرد که املاک تملیکی بانک‌ها، دارایی‌هایی هستند که اشخاص تسهیلات گیرنده، نتوانسته‌اند بدهی خود را بازپس بدهند و بانک، ملک شخص بدهکار را به تملک خود درمی‌آورد؛ طبق قانون بانک‌ها باید ظرف دو سال این املاک را به فروش برسانند و اگر این اتفاق نیفتد، به‌عنوان دارایی‌های ثابت بانکی شناخته می‌شود. تعداد دارایی‌های تملیکی بانک‌ها نشان می‌دهد که این نظام تصمیمی مبنی‌بر مزایده و فروش دارایی‌های تملیکی نداشته و در اصطلاح «املاک‌داری» می‌کند. بر اساس مصوبه 29 اردیبهشت 1394 نسبت دارایی‌های ثابت به حقوق صاحبان سهام 75 درصد عنوان و اعلام شده تخطی از این مقررات موجب اعمال مجازات‌های ماده 44 قانون پولی و بانکی کشو راست. یکی از این مجازات‌ها ممنوع ساختن بانک یا موسسه اعتباری غیربانکی از انجام بعضی امور بانکی به‌طور موقت یا دائم است.

دست بانک‌ها به تولید نمی‌رود

حبس منابع بانکی در بخش مستغلات و شرکت‌های سرمایه‌گذاری وابسته به بانک‌ها، موجب شکل‌گیری عارضه‌ای در اقتصاد ایران شده که از آن به‌عنوان «تناقض نقدینگی» یاد می‌کنند و به‌جای اینکه گردش منابع و عملکرد بانک‌ها عملا به رشد نقدینگی، توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها، افزایش سرمایه و نقدشوندگی دارایی‌ها تبدیل شود، عملا منجر به تبدیل نقدینگی و تسهیلات بانک‌ها به دارایی‌های ثابت، زمین و ساختمان شده است. با وجود آنکه نقدینگی در سطح کلان از حجم بالایی برخوردار است و به رقم 4000 هزار میلیارد تومان نزدیک شده، اما بنگاه‌ها در تامین سرمایه در گردش با چالش روبه‌رو هستند. مشکلات ساختاری اقتصاد ایران باعث‌شده که حتی با رشد 100درصدی تسهیلات‌دهی بانک‌ها در سال 99 با هدف مقابله با رکود، همچنان 70 درصد تسهیلات بانک‌ها به سرمایه در گردش اختصاص یافته و هدف‌هایی مانند ایجاد واحدهای جدید، توسعه فازها و تعمیرات به‌عنوان امور توسعه‌ای تنها 10 درصد از تسهیلات را جذب کرده و هرچه بانک‌ها بیشتر وام می دهند، بازهم کمکی به سرمایه‌گذاری‌ها، رشد تولید و رشد اقتصاد نمی‌کند، بلکه نیاز نقدینگی آنچنان بالاست و گرفتاری‌ها و ضعف علمی و حرفه‌ای و صنعتی آنچنان شدید است که تمام پول بانک‌ها و نقدینگی کشور را جلب رفع گرفتاری‌های روزمره و هزینه‌های جاری و پرسنل و بدهی‌ها می‌کند و صرف رشد تولید و ارزش افزوده نمی‌شود. نقدینگی با رشد بالای 30 درصدی در چند سال اخیر، همچنان با رشد منفی اقتصاد، رشد پایین و رکود مواجه است و درنتیجه باعث شده که به‌دلیل مطالبات معوق، بدهی دولت و... 50 درصد منابع بانک‌ها قفل شده و در رکود فرو برود. درنتیجه نقدینگی و تسهیلات بانک‌ها عملا قادر به ایجاد تحرک در اقتصاد نیست و بانک‌ها نیز متاثر از بیماری ساختاری اقتصاد ایران با معضل تناقض نقدینگی و تبدیل منابع نقد به دارایی ثابت مواجه شده‌اند.