بازار مسکن؛ رسیدن به ساحل امن یا آرامش قبل از طوفان؟!

این روزها بسیاری از مردم از هم می پرسند؛ آشفتگی و التهابات بازار مسکن تا کجا پیش خواهد رفت؟ آیا سرانجام متقاضیان خرید واحدهای مسکونی و مستاجران نگران، رنگ ثبات را خواهند دید یا طبق سنوات گذشته باید منتظر آرامش قبل از طوفان باشند. آنها نیم نگاهی هم به سیاست های دولت و مجلس دارند و برنامه های خود را بر اساس شرایط حال و آینده و سناریوهای از پیش تعیین شده طراحی و اجرا می کنند.

با این حال نمی توان با اطمینان از این موضوع صحبت کرد که بازار خانه و ملک متاثر از تصمیم گیری های دولت است حداقل در کوتاه مدت این سیاست ها تاثیری در بازار مسکن ندارد و موئلفه های مختلفی در این خصوص دخیل هستند. دکتر مهدی سلطان محمدی، استاد دانشگاه و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، تحلیل خود را با الف در میان گذاشته است: 

«دلیل مهم افزایش چشمگیر قیمت ها در بازارهای سرمایه بخصوص مسکن در سه سال گذشته به خاطر تشدید تحریم ها، افزایش قیمت دلار و چشم انداز تورمی کنشگران اقتصادی بود که بر اساس آن بسیاری از مردم تصمیم گرفتند دارایی های ریالی خود را به کالاهایی تبدیل کنند که در مقابل تورم محفوظ بماند. بنابراین تمایل به کالاهای سرمایه ای افزایش یافت و متعاقب آن بازار بورس و مسکن، دلار، طلا و حتی خودرو، رشد بی سابقه ای را تجربه کرد. 

مسئله دیگر در خصوص بازار مسکن چرخه تحولی پنج یا شش ساله است که در سنوات گذشته این موضوع با توجه به سیاست های مختلف داخلی از جمله میزان عرضه و تقاضا، قیمت زمین و مصالح ساختمانی به اثبات رسیده است. ابتدا رونق دو تا سه ساله و بعد به همین میزان رکود را خواهیم داشت. بنابراین با توجه به رشد فزاینده مسکن در سه سال اخیر انتظار می رود که این افزایش قیمت متوقف شود و یا حداقل به ثبات نسبی برسد. 

ولی فراز و فرودی که در بازارهای بورس و ارز وجود دارد در مسکن اتفاق نخواهد افتاد. همین که رشد شتابان قیمت ها متوقف شود و یک ثباتی را تجربه کند و حتی درصدی هم کاهش پیدا کند برای خریدار و مصرف کنندگان واقعی مسکن ایده آل خواهد بود. می توان امیدوار بود که افزایش فزاینده قیمت را آرام آرام پشت سر بگذاریم.

البته همه این احتمالات وابسته به این است که در سیاست گذاری و اقتصاد کلان کشور اتفاق خاصی را شاهد نباشیم و دولت بتواند تورم فزاینده حال حاضر را کنترل کند، روابط خارجی ایران بهبود پیدا کند و دارایی های ایران در مسیر درست سازندگی قرار گیرد.»

شفافیت نداشتن  با منع اعلام قیمت مسکن

در کنار این مسئله باید به عدم شفافیت اطلاعات و قیمت گذاری مسکن اشاره کرد که به واسطه آن بسیاری از مردم دچار سردرگمی شده اند. از جمله منابع خبری جدید سایت ها و شبکه های مجازی هستند که با موافقت ها و مخالفت هایی در وزارت مسکن و شهرسازی، بنگاه های معاملاتی و کارشناسان اقتصادی روبرو شده اند. این در حالی است که با توجه به توسعه اینترنت و فضای مجازی بخش مهمی از کسب و کارها و اطلاع رسانی در حوزه سرمایه گزاری و تجارت جهانی به این حوزه ها منتقل شده و مردم بخش عمده ای از اطلاعات خود را از این طرق کسب می کنند.  

سلطان محمدی معتقد است: «درج قیمت مسکن در سایت ها و شبکه های مجازی در جهت تسهیل و اطلاع رسانی به منزله گردش آزاد اطلاعات در جامعه است و مخالفت با درج قیمت های مسکن در سایت ها از طرف برخی نهادها و بنگاه های معاملاتی به خاطر تعارض منافع و ترس از دست دادن بازار است. به خیالشان درج قیمت ها در فضای مجازی باعث التهاب بازار خواهد شد در حالی که این تصور اشتباه است. در واقع قیمت هایی که در سایت ها مشاهده می شود منعکس کننده کنشگران بازار است هر چقدر قیمت ها و مشخصات املاک را شفاف تر ارائه دهیم و گزینه های بیشتری در اختیار خریدار و فروشنده بگذاریم، انتخاب های بهتری خواهند داشت و علاوه بر رونق بازار باعث کنترل و منطقی شدن قیمت ها می شوند.»

اهرمی به نام بانک

اما نقطه اتصال همه سرمایه گذاری های مالی، بانک های دولتی و خصوصی هستند و به عنوان یکی از ابزارهای اساسی رونق بازار و عامل ایجاد انگیزه و تحرک خریداران محسوب می شوند. آنها وظیفه ارائه تسهیلات برای متقاضیان مسکن را بر عهده دارند. همچنین پول سپرده گذاران را در اختیار سرمایه گذاران بخش های مختلف اقتصادی قرار می دهند. دولت در اینجا به عنوان رابط و سیاستگذار عمل می کند اما مسئله مهم نحوه واگذاری و میزان وام بانکی است. ساز و کار بانک ها در این خصوص همیشه محور بحث و مناقشه بوده است.

تحلیگر ارشد بازار مسکن در این رابطه توضیح می دهد:«علت این که بانک ها به بخش مسکن پول کمتری می دهند محدود بودن منابع آنهاست یعنی ساز و کارهایی که بتوانند به درستی سرمایه های خرد و سرگردان مردم را جمع آوری کرده و به سمت سازندگی هدایت کنند به اندازه کافی توسعه پیدا نکرده است. البته برای جبران این مسئله در سال های گذشته اوراق مشارکت مسکن توزیع شد. در یک مقطع با فشار دولت برای کمک به توسعه مسکن از منابع بانک مرکزی استفاده شد حتی در مواقعی کاهش بهره بانکی هم اجرا شد که عواقب خوبی نداشت و بیشتر به تورم اقتصادی کمک کرد. 

با این حال وظیفه دولت کنترل تورم از طریق سیاست های پولی و انضباط مالی است تا رشد قیمت ها معقول باشد و امکان وام دهی بیشتر برای بانک ها فراهم شود. اگر دولت بتواند نرخ بهره را کنترل کند، هم بازپرداخت تسهیلات در حد توان وام گیرندگان خواهد بود خواهد بود و هم رشد قیمت کالاهای های سرمایه ای و مصرفی از این حالت سرسام آور خارج خواهد شد و در محدوده قابل قبول قرار می گیرد.» 

به نظر می رسد دولت برنامه مدون در عرصه تولید و عرضه مسکن ندارد و بیشتر به سیاست های شعاری، کوتاه مدت و عامه پسند روی آورده است در حالی که اگر مقررات این حوزه به درستی تدوین شوند با حذف موانع موجود و اجرای برنامه های بلندمدت بخش بزرگی از مشکلات حل خواهد شد. برای این منظور وزارت مسکن و شهرسازی باید بتواند عرضه زمین برای ساخت مسکن در شهرهای بزرگ و شهرک های اقماری را توسعه دهد و شبکه ارتباطی مناسبی را فراهم کند تا مردم دسترسی بهتری به مرکز شهر داشته باشند از این طریق تقاضای فزاینده برای مسکن در شهرهای بزرگ کاهش خواهد یافت. ضمن این که دولت باید در اجرای وظایف اصلی خود یعنی سیاستگذاری مناسب و کنترل تورم و قیمت کالاها و مصالح درست عمل کند تا فضای کسب و کار مساعد شود.